Кризис меняет наше отношение к вещам, которые не так давно казались чем-то очевидным. К примеру, замминистра Минрегионразвития Сергей Круглик поставил под сомнение присутствие девелоперского проекта «Рублево-Архангельское» (который небезосновательно называют в народе «городом миллионеров») в числе получателей государственной поддержки в рамках нацпроекта «Доступное жилье».
Правда, Сергея Ивановича смущает не то, что само по себе изолированное поселение, сплошь состоящее из домов класса не ниже бизнес-плюс, плохо сочетается с идеей доступности жилья. Иначе «город миллионеров» не был бы отобран летом 2007 г. для участия в нацпроекте по тендеру Росстроя, который в то время возглавлял как раз г-н Круглик.
Теперь же заместителю министра не понравилось то, что проект «Рублево-Архангельское» весной этого года сменил собственника. По данным СМИ, компания «Нафта-Москва» сенатора и миллиардера Сулеймана Керимова продала его структурам собственника БИН-банка Михаила Шишханова. Официально сумма не озвучена, но эксперты оценивают ее в 5,3 млрд долл.
Господин Круглик так и сказал: «Ведь так мы можем до бесконечности помогать проекту, кого-то капитализируя. Зачем?».
Риторический вопрос замминистра распадается на два: зачем помогать участнику нацпроекта и зачем кого-то капитализировать. Сомнения в целесообразности госфинансирования «города миллионеров» я разделяю полностью. А вот целесообразность «капитализирования», видимо, очень зависит от того, кого именно и как капитализировать.
По условиям нацпроекта, государство оказывает помощь в сооружении инфраструктуры и в виде субсидирования ставок по кредитам. По оценкам экспертов, до продажи в проект было вложено не более 600 миллионов долларов. Даже если бы все эти средства были государственными, что очень далеко от истины, разогнать капитализацию до искомых пяти с лишним миллиардов таким образом невозможно. Так, может, речь и не идет о чисто финансовой стороне вопроса?
Девелопмент в России — бизнес весьма специфический. Специфика его, по общему мнению, состоит в том, что административная (чтобы не сказать — коррупционная) составляющая в затратах инвестора колеблется от 30 до 50%. Для ее колебания в нужном направлении очень полезен административный ресурс. В это понятие, безусловно, входит статус участника нацпроекта. Решение вопросов с чиновниками разных уровней, начиная с правительственного и заканчивая районной администрацией, в этом случае обходится и проще, и дешевле. Если хотите, то участие в нацпроекте — это льгота по административной ренте. И наличие такой льготы, безусловно, способствует капитализации девелоперского проекта.
Логично предположить, что статус участника нацпроекта был заложен в стоимость сделки при продаже «Рублево-Архангельского» структурами Сулеймана Керимова структурам Михаила Шишханова.
Но государство вольно как давать преференции, так и забирать их назад. Рискну предположить, что «Рублево-Архангельское» оказалось одним из победителей тендера Росстроя в том числе и потому, что проект представлял Сулейман Керимов — сенатор, крупный акционер Сбербанка и «Газпрома» и просто человек с политически безупречной репутацией. А Михаил Шишханов, как известно, — племянник ныне находящегося в политической эмиграции Михаила Гуцериева. Этот факт, конечно, не означает, что его фирмам заказано участие в нацпроектах. Но только в условиях финансового изобилия, которое, как известно, кончилось аккурат в этом августе. Сейчас государство экономит, выделяя спасительные миллиарды только своим. И со статусом участника нацпроекта происходит та же метаморфоза, что и с прочими льготами после их монетизации.
И это одна половина беды. Вторая заключается в том, что в условиях кризиса потенциальная прибыльность девелоперских проектов, находящихся на нулевом цикле, стремится к тому же нулю. Особенно это касается дорогих и сверхдорогих затей. Да, российские миллионеры сейчас как никогда нуждаются в доступном для них жилье, вот только денег у них сейчас не так много, чтобы покупать его по ценам, изначально заложенным в проект «Рублево-Архангельское».
К тому же, чтобы продать дома по какой бы то ни было цене, их для начала надо построить. Понятно, что сделать это без привлечения заемных средств практически невозможно. Как, впрочем, и привлечь под такой проект заемные средства в условиях кризиса.
У «Рублево-Архангельского» по идее таких проблем быть не должно. Ведь под проект была открыта кредитная линия Сбербанка. Проблема в одном: открывали ее до того, как в банк пришел Греф, и к тому же под Керимова, который, напомню, на тот момент был одним из основных миноритариев Сбера. И если «город миллионеров» будет вычеркнут из «Доступного жилья», то и с кредитным финансированием проекта могут возникнуть проблемы.
В общем, я не знаю всех деталей сделки между Керимовым и Шишхановым, не знаю, что обещал первый и сколько на самом деле заплатил второй. Но если отталкиваться от информации, которую можно найти в открытых источниках, то на месте Керимова я бы удвоил охрану. Когда продаешь уважаемому бизнесмену за пять миллиардов проект, который через полгода не стоит почти ничего, это очень полезно.
Что же до ревизии участников нацпроекта, анонсированной Кругликом, то это, пожалуй, первое реально положительное событие, произошедшее в результате кризиса. Дело, как говорится, за Сочи.
