Строительная отрасль была одной из самых «закредитованных» в России, поэтому неудивительно, что она ощутила влияние кризиса сразу же за финансовым и банковским секторами экономики. Впрочем, отрасль не монолитна, и проблемы отражаются на каждом из ее сегментов по-своему. Поэтому мы решили выяснить, как переживают кризис проекты в сфере коммерческой недвижимости, социалка, а также поинтересовались, что происходит с весьма популярным когда-то нацпроектом «Доступное жилье».

Коммерческая недвижимость

Для застройщиков наступили непростые времена: проекты замораживаются, выплачивать проценты по кредитам становится все сложнее. Компании публично объявляют о готовности уступать доли в своих проектах. Например, «Система-Галс» заявила, что для реализации своих проектов гостиничной и офисной недвижимости нуждается в как минимум половине инвестиций со стороны, а Midland Group объявила о прекращении реализации 80 проектов торговых центров в Подмосковье.

Уже появились организации, которые вынуждены замораживать свои проекты. Компания Mirax (знаменитые небоскребы в Москва-Сити), к примеру, объявила о приостановке всех еще не начатых проектов, а значит — и без того затянутое строительство бизнес-комплекса будет длится еще неизвестно сколько. Лариса Патлух, генеральный директор УК ЗАО «БЕСТ-Недвижимость», считает, что, несмотря на все эти проблемы, застройщики, специализирующиеся на коммерческой недвижимости, смогут решить свои проблемы: «Безусловно, финансовый кризис не пройдет мимо строительных компаний. Они будут вынуждены ревизовать свою деятельность и отказываться от некоторых площадок».

Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (ИРН), также не склонен драматизировать ситуацию: «Понятно, что почти все строительные компании вели свои работы на средства, полученные по банковским кредитам. Соответственно сложности с кредитованием и общий государственный кризис ликвидности сказываются и на строительных организациях. Но это не фундаментальная проблема, а больше техническая сложность, которую разные компании решают по-своему: кто-то активизирует продажи, кто-то привлекает деньги новых инвесторов, кто-то возвращает свои вложенные до сегодняшнего кризиса в другие проекты ресурсы. В общем, при грамотном финансовом менеджменте эта задача решается. Конечно же есть риски, что какие-то планы строительных компаний не будут окончены, но это проблема не низкой рентабельности данных проектов, а неграмотного менеджмента».

Главное, что проблемы на рынке коммерческой застройки, какими бы глубокими они ни оказались в итоге, в любом случае отразятся только на сотрудниках и владельцах компаний-застройщиков, не затронув широкий круг россиян.

«Доступное жилье»

В № 49 «Новой» от 2 июля 2007 года мы писали о компаниях, которые принимают участие в национальном проекте «Доступное жилье». Это «Масштаб» (реализация проекта «А101» в Московской области), Coalco, которая будет строить «Большое Домодедово», «Главстрой» Олега Дерипаски, который планирует реализовывать проекты «Юнтолово» (бывшая «3-я Конная Лахта») и «Славянка» в Санкт-Петербурге, и другие. Слово «нацпроект» в последнее время как-то выпало из широкого употребления. А что с проектами?

«А-101» компании «Масштаб» стоит примерно $7 млрд, и его реализация в условиях кризиса может быть затруднена. Однако руководство компании не отчаивается. Заместитель председателя правления ОАО «Масштаб» Сергей Рыбаков сообщил «Новой», что «государство оказывает реальную поддержку, выделяя средства банкам, компаниям, помогая погасить внешнюю задолженность, продвигает те проекты, которые находятся в статусе национальных. В то же время «А101» — это не только национальный проект, он также и частный. Тех рисков, что проект не будет закончен из-за финансового кризиса, нет. Возможно, он будет растянут во времени. На какой промежуток времени — сказать сложно, потому что никто не может сегодня спрогнозировать, сколько продлится финансовый кризис. На сегодняшний день мы планируем начать строительство жилья весной—летом 2009 года».

«Главстрой» на недостаток средств не жалуется. Однако в целом бизнес Олега Дерипаски чувствует себя не лучшим образом. О том, что сейчас происходит с финансируемыми в рамках «Доступного жилья» проектами «Юнталово» (бывшая «3-я Конная Лахта») и «Северная долина», «Новой» рассказал Виталий Королев, начальник управления по работе со СМИ дирекции по связям с общественностью корпорации «Главстрой»: «Оба проекта достаточно масштабные — под 3 миллиона квадратных метров каждый. Сейчас они находятся на стадии проектирования, это не очень затратный этап, поэтому пока финансовый кризис на них не может отразиться. Непосредственно строительство планируется начать в 2009 году. Пока никаких разговоров о том, чтобы проекты заморозили или перенесли сроки реализации, не было. Прямого финансирования от государства мы не получаем, по нацпроекту нам должны помогать только тем, что государство гасит проценты по кредитам, которые компания берет на создание инженерной инфраструктуры. Проекты долгоиграющие: «Юнталово» — до 2017 года, «Северная долина» — до 2014-го».

В похожей ситуации находятся проекты «Славянка» компании «Балтроса», город Академический под Екатеринбургом, а также «РеноваСтройГрупп» и другое будущее доступное жилье.

Правда, степень его доступности по-прежнему находится под большим вопросом. Напомним, что, хотя большая часть из 22 проектов, победивших в тендере, включала в себя строительство экономкласса, основная масса застройки относилась к категориям бизнес-, премиум- и тем, которые выше. Так что если эти проекты и не будут реализованы в результате кризиса, ситуация с доступным жильем для подавляющего большинства граждан нашей страны никак не изменится.

Социалка

Вопрос со строительством социального жилья для расселения ветхого и аварийного фонда стоит куда более остро. Напомним, что в прошлом году для решения этой проблемы была создана специальная госкорпорация — Фонд развития ЖКХ, в уставный капитал которой государство внесло 250 миллиардов рублей. В прошлом были потрачены только 7 из них, но в этом ситуация может кардинальным образом измениться. Дело в том, что если основные доходы застройщикам приносило возведение жилья класса бизнес и выше, то планы по приросту квадратных метров реализовывались в основном за счет социалки. С особенным усердием региональные власти принялись строить и распределять подобное жилье после вступления в силу нового Жилищного кодекса, вводящего в обиход понятие «социальный найм». Если говорить просто, то это квартира, которую нельзя приватизировать, продать, во многих случаях передать по наследству и которой можно лишиться, к примеру, поменяв статус бюджетника на статус работника коммерческого сектора.

Застройщикам же подобные проекты не особо выгодны, и они часто брались за их реализацию в качестве «социальной нагрузки». Неудивительно, что они первым делом и начали замораживаться, что уже отразилось на статистике в федеральном масштабе. По свежим оценкам Росстроя, в этом году будет введено не более 62 млн кв. м, столько же, сколько в прошлом году. А ждали как минимум 20%-ного роста.

В этой ситуации государству приходится искусственно формировать спрос на социальное жилье, иными словами — выделять деньги на покупку его у застройщиков. К примеру, правительство Москвы еще на позапрошлой неделе объявило о готовности выделить до 2 млрд долл. на поддержку застройщиков, не уточнив, правда, их перечень. Рассуждая о том, в какой сектор недвижимости пойдут эти деньги — жилой или коммерческий, Лариса Патлух сказала корреспонденту «Новой»: «На мой взгляд, московские деньги пойдут на недострой в части жилой недвижимости. Я не исключаю, что недострой будет. Хотя девелоперы и заявляют, что этого не случится. Я считаю, не каждый девелопер имеет сегодня запас прочности для того, чтобы гарантировать достройку уже начатых проектов. В коммерческом секторе девелоперы будут самостоятельно решать свои проблемы, за исключением, возможно, совсем немногих».

Другие регионы России также будут предпринимать похожие меры. Например, в 2009—2010-м питерское правительство пообещало увеличить объем средств на приобретение жилья для бюджетников.

Не останется в стороне и федеральное правительство. Уже известны планы потратить в течение двух ближайших лет по 50 млрд руб. из Фонда развития ЖКХ как раз для выкупа социального жилья у застройщиков. Если эти деньги будут распределены по регионам, не способным справиться с проблемами самостоятельно, то удастся и немалое количество граждан жильем, пусть и социальным, обеспечить, и спасти от банкротства застройщиков, а значит, и избавить их частных покупателей от перспективы перехода в разряд обманутых дольщиков. Если же эти деньги будут выделяться не под конкретные проекты и программы, а просто конкретным компаниям, особенно тем, бизнес которых сконцентрирован в пределах Московского региона, то риск превращения России в один большой долгострой станет вполне реальным.