Михаил Гороховский,вице-президент Российской гильдии риелторов:
— В России ипотека подорожала в связи с тем, что кредиты за рубежом стали на порядок дороже. Думаю, сейчас самое время вмешаться правительству и сделать кредиты для населения более доступными. У нас проценты по ипотечным кредитам, прежде всего, определяются инфляцией. Наши банки по сравнению с общемировой банковской практикой очень лояльны по отношению к заемщикам. Например, если житель Израиля собирается досрочно погасить кредит, то он обязан выплатить банку проценты за все годы, на которые он брал ипотеку. Правда, при этом и проценты в Израиле божеские — в среднем 4%. Наши кредиты хороши тем, что сумма, полученная заемщиком от банка, не меняется во времени — какую сумму человек получил, такую он и выплачивает. В том же Израиле совсем не так: квартира, купленная в кредит до полного погашения долга является совместной собственностью банка и заемщика, и если вдруг эта совместная собственность стала дороже, то заемщику приходится платить больше.
Большое количество людей испытали некоторый психологический шок, когда не так давно цены на недвижимость резко подскочили. Населению показалось, что цены настолько выросли и перепрыгнули свое естественное значение, что вот-вот должны начать снижаться. На этот отложенный спрос наложилось падение нашего рынка ценных бумаг, ипотечный кризис в мире, различные слухи вокруг наших акций. Некое тревожное ожидание неизвестной финансовой катастрофы заставило людей, которые откладывали покупку жилья на потом, скорее вложить свои деньги в недвижимость, причем не без помощи ипотеки. Естественно, на это повышение покупательской активности немедленно отреагировали банки.
Найти хорошую квартиру у нас очень тяжело. Приходится выбирать из кривеньких, косеньких, горбатеньких, с брачком тут и там. Цена нашей недвижимости здорово завышена. Я был и в Голландии, и в Ирландии. Могу сказать, что там качество сдаваемых домов — исключительное. В то время как наличие инженерных систем, удобств вроде подземного гаража и прочего у нас считается роскошью для богатеев, в Европе — норма для жилья эконом-класса. Европейцам нет смысла покупать у нас недвижимость, им есть с чем сравнивать.
Печально, но Россия не является страной, удобной для жизни. Россияне покупают квартиры в Англии, а не в России, потому что в Британии уровень жизни выше. Как известно, в соответствии с экономической пирамидой Маслоу, следующей после физических потребностей у человека стоит потребность в безопасности. Наверное, именно поэтому россияне ищут недвижимость в России, а приобретают за рубежом.
Игорь Нагорский, руководитель службы розничного кредитования КБ «МИА»:
— Ипотечный кризис в США происходит по причинам, возникновение которых в России в ближайшее время не представляется возможным. Во-первых, если за океаном произошло перенасыщение рынка недвижимости и банки выдавали ипотечные кредиты по упрощенной процедуре, то в нашей стране все наоборот. В России рынок недвижимости испытывает колоссальный спрос, но не в состоянии удовлетворить его. Во-вторых, доходы населения растут гораздо медленнее цен на недвижимость и часто являются недостаточными для получения ипотечных кредитов в российских банках, которые предъявляют более высокие, чем американские, требования к уровню платежеспособности заемщиков.
Поднявшийся шум вокруг увеличения ставок банков по ипотеке из-за повышения ставки рефинансирования Центробанка не имеет под собой реальной основы. Ставка Центробанка повысилась незначительно и совпала по времени с изменившимися условиями привлечения банками денег для кредитования на внутреннем и внешнем рынке. В ближайшее время снижения ставок по ипотеке ожидать не стоит, есть прогнозы аналитиков об увеличении ставок еще на 1—2% до конца 2008 года. Поэтому сейчас можно делать вывод о том, что начало 2008 года — наиболее привлекательное время для получения ипотечного кредита, что также подтверждают прогнозы многих риелторов о новом росте цен на недвижимость весной и летом.
Анатолий Милюков, исполнительный вице-президент Ассоциации российских банков:
— К преодолению глобального финансового кризиса подключились европейские государства. Довольно уверенно, не стесняясь, они помогают тем банкам, которые находятся в бедствии. Поэтому весь драматизм ситуации сходит у них на нет.
В ближайшее время банки и крупные госкорпорации начнут отчитываться, и, очевидно, будут списаны большие убытки, однако эта проблема уже к лету начнет затихать. В период с марта по апрель, пока будут идти отчеты, мы окажемся свидетелями еще некоторых драматических событий, однако они будут носить локальный характер.
Ситуацию на российском ипотечном рынке я оцениваю как тяжелую, но не драматическую.
К счастью, Россия и в какой-то мере Украина и Казахстан в условиях кризиса оказались в уникальном положении. Хотя мы и взяли большие кредиты на Западе и зависимость от этих кредитов еще в 2007 году была довольно высокая, доля иностранных кредитов у нас составляет всего 20—25%. Это существенный показатель, однако не такой тревожный, как в других странах. Наши банки смогли устоять против волны, которая прокатилась по миру.
Что касается качества, наши банки всегда были осторожны в выдаче кредитов. Они никогда не делали волнообразного предоставления кредитов без всяких проверок. И если они удлиняют срок кредитования, если они увеличивают масштабы кредитования, это не значит, что увеличиваются кредитные риски. Сейчас ситуация такова: рост ипотечных кредитов большой, возможности их выдавать немалые, а требовательность — повышенная. Сам процесс выдачи кредитов ужесточается: потенциальные заемщики жалуются, что каждому второму из них отказывают в выдаче ипотеки при первом же рассмотрении.
В России высокие цены на рынке недвижимости — признак крайней неудовлетворенности жильем. Люди, особенно молодежь, хотят жить в приличных квартирах и домах, они делают все, чтобы как можно быстрее взять ипотечный кредит и начать строительство. Степень неудовлетворенности — это первый фактор. Вторая причина — это то, что денежные возможности россиян в последние год-два сильно повышаются. Третья причина в том, что цены на жилье по городам и регионам — разные. У нас наблюдается слишком большая разница в уровне жизни людей, при этом их стремление получить жилье именно здесь, в столице, большое, следовательно, цены баснословно высокие. И повышению не видно ни конца ни края. Выход я вижу только в том, что другие регионы должны подтянуть уровень жизни и в моральном, и в материальном, и в культурном плане, чтобы и там можно было прилично жить. Тогда спадет волна дикого роста цен на жилье в мегаполисах.
