В Москве прошел IX Межрегиональный форум риелторов. Собрались они, для того чтобы обсудить «резервы современного рынка недвижимости». Но ситуация немного скорректировала ход программы — почти каждое выступление спикеры начинали с попытки оптимистично посмотреть на происходящее сегодня на рынке. Несмотря на противоречивость многих мнений, участники все-таки старались убдить себя и окружающих в том, что шторм уже затихает: еще несколько месяцев — и «все будет хорошо».
В основном уповали на государство и его резервы или же просто — «на рынок недвижимости, который не должен завести сам себя в тупик».
«К 2020 году у 65-67% семей будет собственное жилье»
Надежда Косарева, президент московского фонда «Институт экономики города»:
— Давать сегодня прогнозы на длительную перспективу гораздо легче, чем на краткосрочную, и вряд ли кто-то может спрогнозировать ситуацию на ближайший год. Я уверена, что те проблемы на рынке, которые возникают сегодня, кратковременны, потому что не так огромен масштаб рынка ипотечного кредитования в нашей стране — всего 2% от ВВП, и значит, кризис повлияет на него не драматичным образом.
Также сейчас ожидается возможность стабилизации реальных цен на жилье. В Москве, по нашим оценкам, вряд ли произойдет снижение, хотя это возможно в отдельных регионах России.
С возможностью приобретения жилья семьями со средним доходом дело пока обстоит не очень хорошо: доход тех, кто хотел бы приобрести квартиру в ипотеку, чаще всего составляет около 65% от необходимого для получения кредита. В этом году соотношение всех факторов снизит эту долю еще больше.
Из-за кризиса ликвидности банки были вынуждены либо прекратить выдачу ипотечных кредитов, либо существенно поднять проценты. Так, если раньше средняя ставка была 12,6% годовых, то сейчас она составляет 13,5% — это не может не сказаться на параметрах ипотечной доступности. В третьем квартале этого года наблюдается падение темпа роста объемов ипотечных кредитов, но мы не прогнозируем абсолютного снижения.
По долгосрочным государственным планам к 2020 году 65-67% семей будут жить в собственном жилье — и смогут себе его позволить, планируется увеличить с нынешних 18 до 60% количество семей, которым будет доступна ипотека. Эти стратегические планы должны остаться стратегическими планами и не меняться под влиянием текущей ситуации.
Олег Репченко,руководитель московского аналитического центра «IRN.RU»:
— Нельзя однозначно говорить, вырастут цены на жилье или упадут, тем более во всей России сразу. Кризис на рынке или не кризис? У меня сложилось ощущение, что мы слишком много обсуждаем этот вопрос и все эксперты свои мнения уже высказали — кто-то думает так, кто-то иначе. Может быть, стоит оставить эту тему в стороне и просто подождать два месяца?
Есть проблемы с ликвидностью у банков, в связи с чем есть основания полагать, что цены на жилье упадут. Но стоимость квартир никогда не «провалится» в разы. Возможная корреляция цен не говорит о том, что кризис поглотит, например, те проекты, которые строятся сейчас. Застройщики заходили на них в 2005 году и раньше, и с тех пор цены на квартиры выросли в три раза и больше. И если цены на жилье «откатятся» даже на 20%, то рентабельность в 100% застройщикам все равно гарантирована.
Кризис дает возможность договориться с властями, крупными землевладельцами. И если цены на жилье и будут скорректированы, то незначительно, а вот стоимость земли «просядет» в разы. Те девелоперы, которые мыслят стратегически, получат ценный ресурс.
Возможно также, что некоторая коррекция цен сделает вложения в недвижимость более надежными — потому что у покупателя сохранится понимание, что по этой цене квартиру точно можно будет продать — она не подешевеет ниже допустимого уровня.
«Цены не упадут, продажи не снизятся»
Сергей Жидаев,вице-президент МАР, председатель Комитета по законодательству и связям с органами власти, генеральный директор «Московского агентства недвижимости»:
— Сейчас на рынок ипотеки выйдет государство. Ранее деньги у банков всегда были западными, теперь все западные деньги выведены, и даже Сбербанк фактически перестал выдавать ипотечные кредиты. Государство будет выдавать деньги крупным банкам, для того чтобы ипотека продолжала развиваться. Наше государство долго запрягает, но быстро едет, я думаю, в течение месяца они разберутся.
Возможно, пока квартиры будут меньше покупать, но цены на них все равно не упадут.
Анастасия Краснопольская,ведущий аналитик отдела комплексных исследований и прогнозирования рынка компании «МИЭЛЬ», отметила, что при любом положении дел на рыке все равно «в настоящий момент наблюдается дефицит жилья среднего и эконом-класса». Также она сообщила: «Как показывает практика, продажи не снизились. Может быть, они приостановятся, но существенных изменений продаж в годовых измерениях не будет».
Сергей Цывин,руководитель отделения корпорации «Инком», специалист по загородной недвижимости, был, кажется, немного раздосадован тем, что продажи загородной недвижимости замедлились — а все потому, что некоторые покупатели ждут непонятно кем и зачем обещанного понижения цен. Он рассказал, что «ситуация меняется кардинально. В зависимости от того, как СМИ преподносят вопрос о ценах на жилье, меняется и ситуация. Так, например, на рынке появилось большое количество «инвестиционных» квартир — тех, которые покупались исключительно для выгодной продажи в дальнейшем. Некоторые надеются, что цены упадут, и заняли выжидательную позицию. Что касается коттеджного строительства, то можно с уверенностью сказать — темпы продаж упадут. Те, у кого продавалось плохо, теперь не продадут ничего, а новые проекты будут заморожены».
Это означает, что дачи в сложившейся ситуации пока не так нужны населению, как того бы хотелось тем, кто строит и продает загородную недвижимость.
«Перетерпеть до февраля»
Максим Каталов,директор агентства недвижимости «Открытая компания»:
— Я считаю, что сильно ситуация с ценами на недвижимость не изменится — они останутся на том уровне, на котором есть. В ситуации неопределенности находятся, возможно, лишь те, кому срочно нужно продать квартиру, — из-за противоречивых прогнозов.
Я думаю, что до февраля ситуация уладится, и если люди способны сейчас «перетерпеть» с продажей квартиры до февраля, то имеет смысл сделать это. Возможно, цены будут снижаться только в реальных сделках (имею в виду случаи торга), но на официальной статистике это не отразится.
Возможно, временем сделок по сниженным ценам будут октябрь и ноябрь, но это будут проблемы тех продавцов, которые не могут переждать этот период.
Петр Стрешнев, генеральный директор ЗАО «Стратегия партнерства», был, как показалось, настроен критичнее, чем все остальные.
«Во мне перестал спать риелтор и проснулся гражданин. Проект «Доступное жилье» был обречен на провал — мы ниже и ниже ставили планки приобретения жилья простыми гражданами». Г-н Стрешнев много рассказывал о неправильном подходе государства к рынку недвижимости, о высоком налоге (продавец недвижимости, владеющий ею менее трех лет, платит 13%), из-за которого появляется много «серых» денег, и о стремлении граждан к накопительству, которое мешает рынку работать нормально. Из-за этого, по его мнению, «объективных условий для снижения цен на недвижимость сейчас нет».
Анна Лупашко,президент МАР (Московской ассоциации риелторов), была оптимистична и подчеркнула, что «у российской экономики достаточно внутренних ресурсов, в том числе и финансовых. Спрос на недвижимость есть — возможно, он отложенный, — и есть воля государства. Насколько нам известно, уже выделены большие средства для поддержки строительной отрасли. У российского рынка недвижимости вполне здоровые перспективы».
Одновременно с этим она не решилась прогнозировать развитие ипотеки в России, сообщив, что «по поводу ипотеки прогнозировать что-либо вряд ли возможно — у нас были одни ожидания, а жизнь внесла свои коррективы. Сдвинуть показатели роста ипотечного кредитования в несколько раз достаточно сложно, мы идем не от нулевых показателей, и задача год от года становится все масштабнее и сложнее».
«Все нормализуется к июню»
Андрей Кузнецов,руководитель центра ипотеки корпорации «Бест-Недвижимость», нашел схему покупки недвижимости и в нынешней ситуации:
— Банки существенно повысили ставки — это не может плодотворно сказаться на заемщике. Количество выданных ипотечных кредитов снижается, как следствие — уменьшается спрос, и это влияет на строительство новых объектов. Идет торг — сейчас «скинуть» пятьсот тысяч с квартиры стоимостью восемь миллионов вполне возможно, раньше это было чем-то фантастическим. А если речь идет о торге, то, соответственно, можно говорить и об уменьшении суммы самого кредита, что будет компенсировать высокие процентные ставки банков. Как только ставки нормализуются, можно будет говорить о рефинансировании ипотечного кредита. Я думаю, что ситуация нормализуется к июню — банки не должны войти в лето с такими ставками.
