В № 42 «Новой» мы рассказали о проблемах участников программы «Молодой семье — доступное жилье». Напомним, что люди, приобретающие на льготных условиях квартиры у правительства Москвы, вынуждены не только выплачивать рассрочку и проценты за ее использование, но и платить за сопровождение их договоров государственному унитарному предприятию «Московский городской центр аренды жилья» (ЦАЖ). При этом они не могут оформить право собственности на квартиры, а сами дома, расположенные за МКАД, скажем так, с большими недоделками — например, на второй этаж из подъезда приходится подниматься по лестнице, ведущей в дыру, прорубленную в потолке…

Однако с точки зрения московских чиновников все это можно объяснить. Позицию правительства города в интервью «Новой» представил заместитель руководителя департамента жилищной политики и жилого фонда Николай Федосеев.

— Начнем с главного. Для чего между молодыми семьями и правительством города была создана такая организация, как ЦАЖ?

— Вообще-то у нас 5 унитарных предприятий. Создавались они городом под конкретные жилищные программы. До 2005 года действовал Жилищный кодекс РСФСР 1983 года, в котором было написано, что единственным основанием для вселения в жилое помещение является ордер. У нас была очередь порядка 200 тысяч семей, 6—8 тысяч в год бесплатно получали квартиры по тем самым ордерам. Но с начала 90-х годов стали складываться рыночные отношения, появилась собственность на жилье, и мы начали думать, как бы помимо выделения бесплатного жилья ускорить обеспечение наших очередников какими-то другими формами, особенно с учетом того, что пошло расслоение очереди по имущественному признаку. Именно для этого в 1997 году и был создан ЦАЖ. При этом правительство Москвы сразу сказало департаменту, что штат увеличивать нам не будут под дополнительные объемы площади и под дополнительные семьи, которые через эти программы идут.

Граждане спрашивают, а зачем вот эти самые «прокладки», «прослойки»? У департамента нет физической возможности сопровождать договоры из-за ограниченности нашего штата. ГУПы созданы для оказания дополнительных услуг платежеспособным очередникам, чтобы они не стояли в очереди к чиновникам, чтобы они, платя деньги, смогли улучшить свои жилищные условия быстро, с опережением общей очереди и при этом в достаточно комфортном режиме. При этом функция распоряжения жилищным фондом принадлежит органам государственной власти. Мы никаких функций по распоряжению жилищным фондом никаким ГУПам не передавали. Они занимаются только оформительской работой. ЦАЖ, как известно, берет за свои услуги 5% каждый год от невыплаченной суммы долга.

— Благодаря вот этим дополнительным выплатам в пользу ЦАЖа реальная стоимость квартир по социальной программе становится плохо отличима от рыночной. Вот, например, в ЖК «Юбилейный» в Химках на этапе застройки квадратный метр стоил 50 000 рублей. А у молодых семей, которые стоят меньше 10 лет в очереди, выходило примерно 59 000 рублей…

— Если квартира по объявлению продается по 50 тысяч за метр, вы попробуйте ее за эти деньги купить. К тому же, прошу прощения, у нас все квартиры идут с отделкой, с сантехникой, а у коммерсантов квартиры «голые», без стяжек, без сантехники. А это добавляет до тридцати процентов стоимости. Кроме того, город в соответствии с федеральным законодательством квартиры покупает по конкурсу и на стадии практически полной готовности. На этапе котлована, когда цены были существенно ниже, мы купить ничего не могли.

Если мы продавали дороже, чем по рыночной цене, ну почему тогда молодые семьи пошли к нам? На самом деле цена метра по городским программам зависит от года постановки на учет — она в первую очередь определяется коэффициентом, зависящим от года постановки на учет — чем дольше стоит очередник, тем ниже цена. Поэтому цена метра в одном и том же доме для очередника 2005 года и 1995 года постановки на учет будет сильно отличаться. Но в любом случае даже максимальная цена у города сильно меньше рыночной.

— Поясните, что такое «сопровождение договора», за которое люди платят ЦАЖу?

— Сопровождение договора — это прежде всего контроль за его исполнением. В нашем случае сопровождение требуется, поскольку договор длящийся — сроком до 15 лет. Кроме обычных действий по формированию нужных для покупателя и продавца пакетов документов, передаче их на регистрацию, консультациям заявителей, расчету первоначального взноса и формированию графика платежей, их администрированию, выставлению платежек, перечислению нужных сумм в качестве налогов, еще осуществляются действия по списанию части задолженностей при рождении детей. Действий, которые нужно осуществить с новостройкой, на самом деле масса. Пока еще никто не смог автоматизировать данный процесс. И не все тут видно гражданину. Особенно когда ему не приходится собирать кучу справок, самостоятельно идти в Росрегистрацию и департамент с префектурой. Чтобы было понятно, приведу пример, который опять-таки не вызывает вопросов у граждан. Придите в любой банк. С вас возьмут комиссию за сопровождение ссудного счета, кредита, за выдаваемые справки и оформляемые документы, а раньше банки брали комиссию и за рассмотрение кредитной заявки.

— А гражданину, участнику программы от ЦАЖа какая польза?

— Вот представим, что ЦАЖа нет, а есть конкретный участник программы. Он говорит, что все обязательства перед городом выполняет. А я вот, честно говоря, не знаю. Ему город Москва никаких платежек не выдает. Что он платит и кому он платит? Поэтому сопровождение договоров, включающее в себя все, что я перечислил, и передано ЦАЖ.

Помимо этого, есть и определенная претензионная работа, действительно есть ряд семей, участников городских возмездных жилищных программ, которые не выполняют обязательства, задерживают выполнение обязательств, внесение денежных средств в бюджет города Москвы, и так далее. Все отслеживается, при необходимости составляются претензии, принимаются меры по взысканию задолженности вплоть до обращения в суд и выселения. От имени города Москвы.

— Случаев выселения много?

— Есть, конечно, до суда дошли дела уже нескольких семей, это сотые доли процента всех участников этой программы. Но вернемся к функциям ЦАЖа. Необходимо помнить про ведение баз данных. Мы уже давно все ведем в электронном виде. А это значит — покупка сервера, привлечение программистов и тому подобное.

— Я уже поняла, что город все это не финансирует.

— Не финансирует напрямую из бюджета. Формально любой может сказать: это ваши трудности, дорогие чиновники. Я понимаю, что это трудности правительства Москвы, департамента жилищной политики, мои и моих коллег. Но мы не можем сказать очередникам: извините, дорогие товарищи, мы тут не успеваем немножечко с вами работать, вставайте в очередь, пишите номера на ладошках, предъявляйте платежки, а мы их будем учитывать. Не можем.

Я вам приведу простой пример. Прихожу я на вокзал, хочу уехать в Питер. Купил билетик в кассе — и говорю: «А что это у меня цена какая-то большая? А почему я должен билет предъявлять проводнику? Я его машинисту покажу! А чего это проводники тут сидят, целое купе занимают? Машинисту все равно делать нечего, он по рельсам едет — никуда не свернет. А дежурный по вокзалу — вообще нахлебник и прослойка. Он же меня никуда не везет». Вот у нас приблизительно такая же ситуация.

— Но вопросы возникают не только у непросвещенных молодых семей, но и у ваших коллег-чиновников. Например, Федеральная антимонопольная служба признала схему с ЦАЖем не соответствующей действующему законодательству…

— Решения ФАС действительно поднимают на щит некоторые молодые семьи, которые проживают в том числе и в Химках. Мол, ЦАЖ — это незаконно. А что незаконно? Для того чтобы делать такие громкие заявления, надо хотя бы прочитать внимательно то, что написала ФАС. В предписании ФАС сказано только то, что ФАС выявила нарушение антимонопольного законодательства в связи с тем, что правительство Москвы и ДЖП создали преимущество для некоторых из коммерческих структур, ограничив тем самым другие коммерческие структуры в борьбе за деньги наших очередников. То есть город Москва специально создал эти ГУПы, для себя, для обслуживания городских программ и их участников — вот тем самым мы нарушили антимонопольное законодательство.

Еще одна претензия ФАС — что мы поручили оказывать услуги гражданам конкретной структуре, не проведя конкурс. Сейчас мы работаем с предписанием ФАС, вносим изменения в нормативные акты правительства Москвы, учредительные документы, в уставы ГУПов и в положение о департаменте.

Еще ФАС углядела дублирование госфункций. Как бы по уставным документам этих ГУПов можно толковать, что часть госфункций им передана. Мы выполняем предписание ФАС. Каким образом? Убираем из документов малейшие намеки о госфункциях, хотя с нашей точки зрения их там и не было, фактически устраняем возможность неоднозначного понимания документов. Как это поможет нашим уважаемым молодым семьям и в чем поможет, я не знаю, скорее всего, никак не поможет. Я так понимаю, что основная идея нескольких молодых семей — избавить себя от части выплат за квартиру. Но, если у них нет денег на выполнение своих обязательств по договору, они могут этот договор расторгнуть, вернуться в очередь на свое место и получить квартиру по договору социального найма, бесплатно. Но в порядке очередности. Хотят более низкую выкупную цену — надо ждать, когда коэффициент, о котором я говорил, будет еще более льготным, и тогда вступать в программу. Надо трезво оценивать свои финансовые возможности. А самое страшное, что эти некоторые молодые семьи выдают другим семьям недостоверную информацию, вводят их в заблуждение, фактически прикрываются другими. В результате — эти другие терпят неудобства из-за того, что, основываясь на неверных данных, не выполняют условия договора и могут лишиться квартиры. А наши «знаменосцы» ждут, что на фоне других именно им будут послабления. А судьба их «исполнителей» не волнует.

— Меня со своей стороны волнует то, что ЦАЖ был назначен без проведения конкурса.

— Если ФАС потребует объявить конкурс, проблем нет — мы объявим конкурс.

— И выиграет ЦАЖ…

— Мне все равно, честно говоря, кто его выиграет. Если найдется желающий сопровождать договоры не за 5%, а дешевле — ради бога. Но кто в следующий раз придет к молодым семьям взыскивать долги — я не знаю. Это будет тот, кто выиграет конкурс. Посмотрите телевизор, что рассказывают про методы работы коллекторских агентств. Мне кажется, что социально ориентированная организация, подконтрольная городу, все-таки приемлемее — и в первую очередь для самих очередников.

Сейчас город контролирует ЦАЖ достаточно жестко. Руководитель ЦАЖа назначен городом и работает по госконтракту. А на того, кто выиграет конкурс, город оказать влияния не сможет, основной его целью будет получение прибыли любыми путями. Хотите рынка — ну рынок будет, но рынок-то двоякий, у него разные стороны есть: аверс, реверс…

— Сколько семей не признают законность договоров купли-продажи, которые предлагает к подписанию департамент?

— 127 семей — это семьи, у которых есть задолженность по платежам. Но не все это семьи, которые, как вы выразились, не признают законность договоров. Это и семьи, на материальное положение которых повлиял кризис. С ними мы индивидуально ищем пути решения проблем.

— Почему город не может зарегистрировать свое право на квартиры, расположенные в домах на территории Московской области? И что он в таком случае продает, если права собственности у него нет?

— В чем тут проблема? До 2007 года вся жилая площадь под программу строилась за счет бюджета города Москвы на территории города Москвы. А потом свободные участки с готовой градостроительной документацией кончились. Нет, у города Москва есть земля, и ее много, но земли свободной, без обременения, сегодня нет, это я вам говорю как на духу. Что есть? Есть земля, занятая пятиэтажками, которые нужно отселять, это огромные расходы. У нас есть земли, занятые предприятиями, которые подлежат выводу. Это все время и деньги.

Так вот, мы просто-напросто уткнулись в то, что, по состоянию на начало 2007 года, были городские жилищные программы, утвержденные правительством Москвы, а имеющихся участков с проектно-сметной документацией под такое строительство на территории Москвы не хватало на их осуществление. И вот тогда, чтобы не приостанавливать реализацию городских жилищных программ, было принято правительством Москвы решение: покупать жилье в ближнем Подмосковье у инвесторов.

— А какие были инвесторы, кроме «ПИК-регион»?

— Много, из известных мы приобретали у «СУ-155», ДСК-1, а также у мелких контор… Причем на конкурсной основе.

— А почему вы не можете подписать с ними инвестконтракты, а с молодыми семьями — договора купли-продажи?

— Инвестконтракты нами заключаются только в отношении московских проектов, строящихся на московской земле. Те дома, о которых вы говорите, строились по инвестконтрактам с Московской областью. Город Москва не может закрыть или подписать акты о реализации этих контрактов. Мы не сторона по договорам с застройщиками. Выяснилось, что по инвестконтракту с администрацией Московской области и Химкинского района ПИК должен построить был еще и паркинг. Пока они этот паркинг не построят, им не подпишут акт о реализации инвестиционного контракта. Формально это не наша проблема, но из-за этого ПИК юридически не может нам передать наши квартиры. Происходит то, что сейчас мы видим, — вот этот бардак с подъездными путями, с прорубленным в потолке входом. Понимаете, мы, как и физические лица, которые просто покупали у ПИКа эти квартиры, попали в ситуацию, когда сроки передачи новостройки под заселение и оформление прав были практически заморожены. От такой ситуации никто не застрахован, но наша цель — обеспечить граждан квартирами.

— Де-юре или де-факто?

— Будь моя воля, я бы сказал так: пока не будет зарегистрировано право города Москвы, никаких договоров, никаких распоряжений префектов по вселению семей не будет. Но от этого молодым семьям лучше не будет. Они только получат квартиру в пользование на год-два позже. Согласитесь, есть разница — прожить еще несколько лет впятером в комнате в коммунальной квартире…

Поэтому можно рассуждать: мы действительно формально нарушили Гражданский кодекс, когда начали работу с молодыми семьями, в том числе по заключению с ними предварительных договоров до оформления наших прав собственности или нет? Но есть постановление правительства Москвы, которое приняло решение это делать. Заключать предварительный договор. Посмотрите по сторонам, очень часто покупатели заключают предварительные договоры, чтобы «застолбить свое право» на имущество. Это выгодно знать, что именно эта квартира будет твоя, и начать ею пользоваться до завершения всех формальностей.

— Когда все-таки будут зарегистрированы договора хотя бы по ЖК «Юбилейный»?

— Есть задача, поставленная руководителем департамента: к середине года, то есть к июлю месяцу, все дома, в том числе и химкинские, зарегистрировать. Мы их будем регистрировать по очереди, все-таки ЖК «Юбилейный» тянется с 2007 года, дольше уже невозможно. Если у нас не получится получить подписанный администрацией Химкинского района инвестиционный контракт, будем регистрировать права собственности города Москвы через суд.

— Вы прямо как обманутые дольщики!

— Да, мы «попали». В этой ситуации город покупал квартиры как любое другое частное лицо, и проблемы у города такие же, как и у этих лиц. Не хотели этого абсолютно и сейчас пытаемся ситуацию выправить.

— Но тогда люди могут пока с ЦАЖем не заключать договор купли-продажи, если по факту он все равно не будет зарегистрирован? Им просто надо ждать, когда оформит город в собственность документы на квартиру, а только потом предпринимать какие-то действия…

— А почему они не хотят заключать договора, чего они боятся? Если они такие правильные и все хотят делать по закону, то пусть выселяются из этих квартир, не пользуются ими, если их смущает то, что они не в собственности Москвы. Это называется «итальянская забастовка» — все делаем правильно, а на выходе ничего нет. Нельзя требовать всего от одной стороны двусторонних отношений. Если пользуешься имуществом как своим — надо платить, не хочешь платить — не пользуйся.

— Так для чего нужен этот нерегистрируемый договор? Чтобы были основания платить ЦАЖу?

— Нет. Он нужен для того, чтобы у людей было больше уверенности в том, что они оформят ту квартиру, которую выбрали и начали в ней жить. У нас тех, кто доволен программой, гораздо больше, чем «бунтовщиков». Помните анекдот: «Вам шашечки или ехать»? Люди хотят спокойно жить в выделенных городом квартирах, и лишь немногих интересует вопрос о том, оформлены на них права города или нет. В соответствии с условиями программы право собственности очередника возникнет только по окончании срока рассрочки — 15 лет, когда будет внесен последний рубль, указанный в договоре.

— Кстати, а почему платежи в пользу ЦАЖа облагаются НДС? Ведь если такой платеж составляет, допустим, 150 тысяч рублей, то налоговая выплата получится 27 тысяч — большие деньги…

— Это федеральное налоговое законодательство. В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 146 Налогового кодекса РФ реализация ЦАЖ услуг по сопровождению договоров является объектом налогообложения. А при предоставлении банками ипотечных кредитов налог на добавленную стоимость не взимается. В настоящее время идет работа по уравниванию прав тех, кто покупает жилье с использованием ипотеки, и тех, кто покупает жилье с рассрочкой платежа. Первым шагом был материнский капитал. Вторым — нужно уравнивать налогообложение. Я думаю, что такие поправки в федеральное законодательство необходимы.

— Вы все-таки считаете, что нынешняя схема правильная и менять ее не стоит?

— Любой механизм имеет как свои плюсы, так и свои минусы. Именно они и будут взвешены перед принятием решения. Вопросы об оплате, вернее о системе оплаты расходов по сопровождению договоров изучается в департаменте и в экономических подразделениях правительства Москвы. Оптимальный механизм оплаты и выбирается для использования.