Сюжеты

Владимир Ефимов: В моем доме тоже создали фиктивное ТСЖ!

Глава управления ФАС по Москве — о том, как отменили скандальные рублевские аукционы, как помочь молодым семьям получить доступное жилье и как бороться с подставными ТСЖ

Этот материал вышел в № 63 от 16 июня 2010 г.
ЧитатьЧитать номер
Политика

Справка «Новой» По результатам скандальных аукционов в долгосрочную аренду на 49 лет были сданы 69 участков в престижных районах Подмосковья — в Подушкинском, Истринском, Одинцовском, Звенигород-ском, Баковском и еще нескольких...

Справка «Новой»

По результатам скандальных аукционов в долгосрочную аренду на 49 лет были сданы 69 участков в престижных районах Подмосковья — в Подушкинском, Истринском, Одинцовском, Звенигород-ском, Баковском и еще нескольких лесничествах общей площадью 991,49 гектара лесных участков. (См. «Новую»: материалы «Лесные братья» (№ 25 от 10 апреля 2008 г.) и «Рублевый лес» (№ 41 от 9 июня 2008 г.)

Средняя цена, по которой лоты уходили с аукциона, составила от 600 до 700 рублей за сотку, то есть 25—30 долларов. Если учесть, что рыночная цена 49-летней аренды отдельных участков в Баковском лесничестве составляет около 10 000 долларов за сотку, прибыль при их теоретической перепродаже может составить 40 000%.

Арендатором 40% территории выставленных на торги земель стало ранее никому не известное ООО «Эко Вест» (с кипрской компанией-учредителем). При более детальном знакомстве с учетными данными компании обнаруживается ее связь с бизнесом Романа Абрамовича.

Глава РСПП Александр Шохин в качестве частного лица стал покупателем лота на два гектара земли. Он обошелся ему в 153 562 рубля — по 767 рублей 81 копейку за сотку.


— Самый скандальный процесс последнего времени, связанный с вашим ведомством, — отмена результатов аукционов по дармовой раздаче рублевских земель на аукционах Мослесхоза. Победу уже можно праздновать?

— Действительно, недавно Десятый арбитражный апелляционный суд удовлетворил иски Федеральной антимонопольной службы о признании незаконными и отмене результатов аукционов по продаже права на заключение договоров аренды лесных участков, которые провел Мослесхоз. Решение суда означает, что сделки по аренде лесных участков, заключенные по результатам этих аукционов, признаны недействительными.

— Всех проведенных торгов?

— Нет, мы оспаривали только два аукциона из трех. Сразу объясню почему. При проведении всех трех аукционов были совершены одинаковые действия: например, установлен четырехчасовой срок для подачи заявок, введен пропускной режим, не было возможности подать заявку по почте и так далее. Однако учитывая тот факт, что на тот момент отсутствовала законодательная норма о том, какой минимально срок должен быть предоставлен для подачи заявок, мы использовали общую норму статьи 17 Закона «О защите конкуренции», которая устанавливает запрет на ограничение конкуренции при проведении торгов. Ограничение конкуренции — это в том числе создание условий, которые не позволяют принять участие в торгах всем заинтересованным лицам. Поэтому для того, чтобы доказать факт ограничения конкуренции, нужно лицо, права и интересы которого были бы нарушены. По аукционам, назначенным на 19 и 21 декабря, такие лица были. А по торгам 18 декабря не было ни одной жалобы. А это значит, что факта ограничения конкуренции не было. Конечно, теоретически и там могло быть ограничение конкуренции, но суды в отсутствие подтвержденного факта ущемления интересов заинтересованных лиц торги не отменяют. Вот по аукционам 19 и 21 декабря было достаточно большое количество жалоб от заявителей, оплативших задатки, но не сумевших подать заявки. Кроме того, есть документальное подтверждение этого факта самими Мослесхозом.

— И что теперь? Будут ли отбирать у конечного приобретателя землю и насколько это позволяет сделать существующее решение суда?

— Будет полная реституция по данным договорам. Почему? Ведь был признан недействительным сам аукцион, а если посмотреть формулировку части 4-й статьи 17 Закона «О защите конкуренции», на основании которой мы и обращались в суд, то там зафиксировано: признание судом недействительными результатов торгов автоматически влечет за собой признание недействительным заключенного по результатам торгов договора. Поэтому участки должны быть изъяты и возвращены Мослесхозу.

— А если они были переданы в субаренду?

— Здесь речь идет не о собственности, а о субаренде, поэтому, я думаю, проблем не будет. Любой субарендатор знал о том, что идут судебные тяжбы. Решение о том, что торги проведены с нарушением, было принято судом больше года назад, поэтому они обо всех рисках знали заранее и, заключая соответствующий договор, осознанно шли на риск.

— А если эти земли были облагорожены, люди могут пойти в суд с требованием компенсаций?

— В теории вопроса это возможно. Однако в любом случае взыскание этих затрат будет идти только через суд. Тем более все участки были предоставлены под рекреационные цели, которые исключают возможность строительства на них, а значит, там и не могло быть каких-то серьезных капиталовложений.

— В отмененных аукционах 19 и 21 декабря участвовали в основном физлица, а в первом, неотмененном, — некие фирмы…

— Догадываюсь, о чем вы хотите меня спросить. На аукцион был выставлен большой участок, порядка четырехсот гектаров, который выиграла одна коммерческая организация. В настоящий момент данная компания подписала соглашение с управлением Рослесхоза по Московской области и правительством Московской области о создании на территории указанного лесного участка общедоступного парка культуры и отдыха. Там не будет коттеджного поселка ни юридически, ни физически. Проект парка уже разработан.

— Я правильно понимаю, что если нет жалоб, то и вы не можете идти в суд?

— Все зависит от конкретной ситуации и норм закона. Например, как раз после этих аукционов были приняты поправки в Лесной кодекс, установившие минимальный срок для подачи заявок — 14 дней. Если сейчас проведут аукцион, отведя на подачу заявок 10 дней, мы сможем его оспорить безо всяких жалоб.

— Сейчас вы занялись проблемой участников программы «Молодой семье — доступное жилье», которых московские власти заставляют выплачивать не только стоимость приобретаемых льготных квартир, но и комиссии в адрес некоего ГУП «Центр аренды жилья». В этой схеме есть нарушения законодательства?

— Дело достаточно сложное. Правительство Москвы и департамент жилищной политики (ДЖП) своими актами не только назначили ЦАЖ единственной уполномоченной организацией по сопровождению договоров для участников программы, причем на платной основе, но и передали ему часть функций департамента по реализации указанной программы, чего делать не имели права.

— Обыватели, да и многие чиновники уверены, что если организация государственная, то у нее с органами власти могут быть совершенно особые отношения…

— С точки зрения антимонопольного законодательства ГУП ничем не отличается от ОАО или ООО, так как является точно такой же коммерческой организацией. ЦАЖу сказали, мол, вы будете заниматься вот этим бизнесом, вот вам расценка и вот вам клиенты, которые обязательно к вам придут. По сути дела, ЦАЖу не надо даже усилий предпринимать, чтобы найти клиентуру, как это делают другие участники рынка недвижимости.

Помимо ЦАЖа есть еще ряд организаций, подведомственных ДЖП, на которые были возложены функции департамента — три ГУПа и два госучреждения. Причем здесь важно обратить внимание на то, что хоть бюджетные учреждения и не является коммерческими организациями, в 99% случаев они занимаются деятельностью, приносящей доход, а раз так, они для нас такие же хозяйствующие субъекты — и никакие функции органа власти им переданы быть не могут. В нашем решении это все очень подробно расписано. Например, указанные предприятия не могут, в том числе за деньги, выдавать справки. Любое вознаграждение за выполнение госфункций должно быть прямо предусмотрено Налоговым кодексом в виде государственной пошлины.

— Означает ли это, что те же молодые семьи имеют полное право не платить незаконные сборы?

— Пока наше предписание не исполнено и нарушения не устранены — нет. Другое дело, что позже через суд можно будет попробовать доказать, что деньги уплачены незаконно, и добиться их возврата. Услуга по сопровождению договоров по факту все же оказывалась, просто ее цена составляла 5%, притом что на рынке она не превышает 1,5—2% и является единовременной разовой выплатой, а не взимается каждый год. Но этот вопрос относится к гражданско-правовым отношениям, а мы в них вмешиваться не имеем права.

— Насколько часто ФАС сталкивается с такими ситуациями по России в целом?

— О проблемах с соцпрограмами типа «Молодой семье — доступное жилье» я в практике наших территориальных органов не слышал. Может, в регионах таких программ толком и нет, а Москва все же что-то делает, хоть и с нарушениями.

— Возможно ли возбуждение уголовного дела в отношении руководства ЦАЖа или ДЖП?

— Вопрос привлечения к уголовной ответственности должны решать правоохранительные органы. А мы сейчас проводим административное расследование с целью привлечения должностных лиц департамента и правительства к административной ответственности. В первый раз мы их оштрафуем, а во второй, если такое случится, отправим дело в суд на рассмотрение вопроса о дисквалификации соответствующего должностного лица.

— А штраф на чиновников департамента будет наложен независимо от того, как они исполнят ваше предписание?

— Штраф будет в любом случае. Таких нарушений достаточно большое количество в Москве, и сейчас мы проводим проверку по другим департаментам, и практически у каждого есть ГУПы и ГУ, которым переданы функции органа власти и которые выполняют эти функции за деньги.

— Ну департаменты ссылаются на ограниченность штата сотрудников…

— Нам тоже не хватает людей. В год у нас поступает только по госзаказу две тысячи жалоб, а еще необходимо осуществлять контроль за соблюдением антимонопольного законодательства и законодательства о рекламе. Давайте мы тоже создадим ГУП, а еще лучше ОАО и скажем: рассматривайте за нас жалобы…

Вопрос должен решаться по-другому: либо оптимизация работы внутри соответствующего департамента, либо расширение штатной численности.

А если ДЖП просто уберет всякие упоминания о госфункциях из сопроводительной документации ЦАЖа, то есть выполнит предписание чисто формально?

— Важно не упоминание о госфункции, а то, кто фактически ее исполняет. Если документы будут приведены в порядок, а исполнителем функций департамента, которые у него детально прописаны в положении, будет ГУП, мы будем считать предписание неисполненным.

— Недавно «Новая» рассказывала о том, что москвичи абсолютно неожиданно для себя могут оказаться членами некоего ТСЖ. Как такое стало возможным?

— К сожалению, такое действительно встречается. И здесь, на наш взгляд, сложилась критическая ситуация. В Москве за последние два года количество ТСЖ выросло в три раза. Только за прошлый год их было создано более пяти тысяч. И действительно, многие граждане вообще не знали о том, что ТСЖ было создано. Я больше скажу — у меня в доме тоже создали ТСЖ, и об этом не знал никто из жильцов. Сейчас мы подаем иск в суд, чтобы признать создание ТСЖ незаконным. Наше ТСЖ было создано, видимо, ГУИСом*, потому что сотрудник ГУИСа является его председателем. У ТСЖ есть устав, оно зарегистрировано в налоговых органах, есть упоминание о якобы состоявшемся собрании собственников жилья. Но мы сделали опрос всех собственников, и все единогласно высказались категорически против этого ТСЖ, а о якобы проведенном собрании вообще никто не слышали. И в районе у нас более десяти домов, где ситуация точно такая же.

Идея с ТСЖ сама по себе хорошая, но реализация ее — это полное неуважение к правам граждан со стороны должностных лиц управ города. Надеюсь, вся эта история найдет свое логическое завершение с помощью правоохранительных органов.

— Но есть и другая ситуация: ТСЖ не создано, а домом кто-то управляет, и деньги за коммунальные услуги кто-то все же получает…

— И здесь, к сожалению, тоже есть проблема, которая заключается в том, что практически ни в одном доме способ управления собственниками не реализован, то есть отсутствуют договоры между управляющей компанией и собственниками. Жилищный кодекс требует: если выбрана управляющая компания (УК), то все собственники должны подписать с ней договор управления. На практике мы имеем ситуацию, когда по ряду домов подписано 80—90% договоров управления, а по ряду — 1—2%. Это верный признак того, что собрания собственников не было, все сфальсифицировано. При этом тот же Жилищный кодекс предусматривает обязанность органа власти провести конкурс по выбору УК в том случае, если собственники способ управления в течение года не реализовали. Сейчас мы возбудили несколько десятков дел в отношении управ города Москвы по факту непроведения конкурсов. Если все подтвердится, то мы выдадим управам предписания, в которых будем требовать проведения конкурса в течение двух-трех месяцев, конечно, если до указанного срока самими гражданами не будут реализованы способы управления. Думаю, любая управа выберет путь работы с гражданами, которым предложат подписать договоры с УК.

Почему это важно? Во-первых, в тех случаях, когда собраний собственников не было, граждане получат возможность либо легализовать действующую управляющую организацию, либо выбрать новую. А во-вторых, когда мы подписываем договор, мы понимаем условия оказания нам услуг. Вы знаете, например, как часто должны убирать у вас подъезд? Ровно так же никто и не знает о порядке обязательного перерасчета платежей в случае, если услуги не оказываются либо оказываются некачественно. Все это в договоре должно быть урегулировано. По этому договору можно требовать оказания услуг или перерасчета, без него — у вас нет никаких прав.

— Управляющие компании тоже могут создавать чиновники?

— Управляющая компания, на мой взгляд, не так страшна, как незаконно созданное ТСЖ. Потому что председателю ТСЖ делегированы очень большие полномочия, связанные с заключением договоров на обслуживание дома, на поставку коммунальных ресурсов, кроме того — ряд полномочий по распоряжению общим имуществом. Поэтому все зависит от добросовестности конкретного физического лица — самоназначенного председателя. УК же ничего в отношении имущества дома решить не может. Единственная возможная проблема с УК — это предоставление некачественных услуг. Но это все можно поправить, выбрав новую управляющую организацию. ТСЖ же ликвидировать можно только по суду.

— То есть чиновники в очередной раз опошлили хорошую идею?

— На самом деле корень проблем — в нежелании управлять своей собственностью со стороны самих жильцов. Реальных собраний было проведено единицы. Мы привыкли к тому, что домом кто-то управляет, а мы просто платим по квитанции. Именно отсутствие инициативы со стороны жителей и создает предпосылки для подобных нарушений. С другой стороны, при принятии Жилищного кодекса бездействие собственников в первое время не исключалось, поэтому в Жилищный кодекс и была заложена норма о необходимости проведения конкурсов на выбор управляющей организации, если жильцы сами не выбрали или не реализовали способ управления. Реализация этой нормы позволяет выбрать не только эффективного управленца для дома, но и способствует развитию конкуренции на соответствующем рынке. И мы будем добиваться выполнения этой нормы.

*ГУИС — главное управление инженерной службы.

Рейтинг@Mail.ru

К сожалению, браузер, которым вы пользуйтесь, устарел и не позволяет корректно отображать сайт. Пожалуйста, установите любой из современных браузеров, например:

Google ChromeFirefoxOpera