Сюжеты

Фундамент должен быть бумажным

Этот материал вышел в № 113 от 11 октября 2010 г.
ЧитатьЧитать номер
Экономика

Егор ЛысенкоКорреспондент

За годы правления Юрий Лужков успел сформировать вокруг себя и с собой во главе сложный механизм управления городом. С отставкой мэра налаженная система начала трещать по швам, как дом, из-под которого вдруг вынули фундамент. Или сняли...

За годы правления Юрий Лужков успел сформировать вокруг себя и с собой во главе сложный механизм управления городом. С отставкой мэра налаженная система начала трещать по швам, как дом, из-под которого вдруг вынули фундамент. Или сняли крышу. Ведь понятно, что коррупционная составляющая касается практически любых сфер экономической активности, и строительный сектор — не исключение.

Сегодня на фоне подвешенного состояния в правительстве Москвы на рынке недвижимости сложилась ситуация, при которой застройщик внезапно осознал, что без лицензии строить нельзя, бизнесмен уразумел, что давать взятки — опасно, а чиновник понял, что брать взятки — грешно. Ведь кто знает, с каким характером и чувством справедливости достанется новый мэр? Лучше перестраховаться и переждать. И хотя директор по макроэкономическим исследованиям Высшей школы экономики Сергей Алексашенко уверил «Новую», что чиновники без серых доходов и теперь не останутся, мы решили для надежности поспрашивать участников рынка об их прогнозах и соображениях о сложившейся конъюнктуре.

«Определенно указ президента показал, как далеко зашло взаимное недопонимание, — комментирует генеральный директор компании Penny Lane Realty Георгий Дзагуров. — Более того, такая позиция показывает, насколько жестким и конкретным может быть Дмитрий Анатольевич».

Как рассказал «Новой» Георгий Дзагуров, сейчас, после отставки мэра, в строительной отрасли, скорее всего, возникнет ситуация ступора, когда будут тормозиться согласования проектов. Во-первых, все будут ждать нового «царя-батюшку». Во-вторых, все станут друг другу «пакостить», возможна ситуация неразберихи и передела собственности. В-третьих, начнется битва за места и неизвестно будет, «кому нести». В итоге все эти внутренние интриги в кругу чиновников наверняка приведут к затягиванию сроков согласовательных процессов на срок от полугода до года. А это самый страшный сон для девелоперов, которым нужно будет выплачивать долги по кредитам, пока их проекты простаивают без движения. Так, по мнению эксперта, будет разрушаться привычная бизнес-схема.

Говоря о грядущих последствиях, Георгий Дзагуров предупреждает, что «шорох будет»: для кого-то это период уничтожения документов и улик, для других — борьба за близость к телу будущего руководителя, для всякого рода рейдеров — неплохой шанс попытаться подзаработать. Он также не ожидает прямого влияния политических событий на рыночные цены, зато констатирует потенциал снижения акций стоимости строительных и девелоперских компаний в столице, в особенности близких московскому правительству.

«Уверен, что такие международные выставки, как «Экспореал» (начало октября в Мюнхене) и даже МАПИК (поздняя осень) недосчитаются многих из планировавших ранее поездку представителей как мэрии Москвы, так и девелоперов. Сегодня (5 октября. — Е. Л.) в «Национале» мы проводим аукцион недвижимости, и уже сегодня поступают сведения о том, что ряд VIP-гостей и даже потенциальных покупателей не смогут появиться у нас в гостях, так как ведут активные консультации и переговоры ввиду изменившейся обстановки», — делится Георгий Дзагуров.

По его версии, прямого воздействия на рынок уход Лужкова оказать не может, однако заторможенные на полгода процессы в строительстве определенно приведут к сокращению вновь вводимых квадратных метров, что в конечном счете приведет к дефициту и росту цен. «При этом, если мы — россияне — все понимаем и готовы потерпеть, затянув ремешки, то многие западные партнеры такими просрочками, новыми затратами и рисками будут неприятно удивлены, обязательно отметят новые для себя риски при ведении бизнеса в России, определенно задумаются об иных географических координатах приложения собственных инвестиций. Нам этого не надо», — предостерегает гендиректор Penny Lane, добавляя, впрочем, что о существенных изменениях в стоимости жилья в связи со сменой власти говорить не приходится.

Не видит прямой связи политических перипетий со строительной экономикой и управляющий партнер агентства недвижимости «Эванс» Анна Левитова. «Говорить о каких-то видимых изменениях на рынке недвижимости в связи с отставкой Юрия Лужкова пока рано, — считает она. — Количество сделок и стоимость жилья не изменились. Думаю, что и в дальнейшем значимых перемен, которые существенно изменят текущие рыночные тренды, не будет. Дело в том, что Генеральный план развития Москвы до 2025 года с описанием основных направлений градостроительного развития столицы уже утвержден. Безусловно, новый мэр, новая команда будут корректировать его в зависимости от развития экономической ситуации в стране». По мнению Анны Левитовой, изменения могут коснуться внешних факторов: распределения влияния и возможностей игроков рынка недвижимости. Однако на развитии ценовой политики и покупательных способностях это вряд ли отразится.

А вот руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко предвещает постепенный долгосрочный передел строительного рынка вслед за сменой власти. «Что касается цен на жилье,  — прогнозирует он, — то я не думаю, что с ними что-то изменится. Ведь они определяются исключительно тем количеством денег, которые люди готовы платить за квартиру. Любой застройщик, конечно, хочет продать жилплощадь как можно дороже. Кроме того, этого хочет и каждый из нас — тех, кто выступает продавцом на вторичном рынке».

Умеренно оценивает вероятные изменения в строительном секторе и генеральный директор компании «НДВ-Недвижимость» Александр Хрусталев: «Разумеется, отставка мэра Москвы повлечет смену центров экономического влияния во всех отраслях экономики города. Не думаю, что эти изменения будут столь глубоки, чтобы стать причиной смены владельцев каких-либо компаний. Однако несомненно, что они повлекут за собой появление новых игроков на рынке, например, девелопмента. Хотя сегодня любой крупный город — Москва, Санкт-Петербург — готов к заходу профессиональных девелоперов, чья стратегия — не «снятие сливок» на растущем рынке, а долгосрочная и активная работа. Полагаю, что рынок станет более конкурент-ным. А от конкуренции всегда выигрывает только потребитель».

По оценкам Александра Хрусталева, сейчас в девелопменте наметился четкий тренд на реализацию проектов доступного и комфортного жилья, который останется неизменным на долгие годы — все же экономический кризис ощутимо ударил по домохозяйствам. Таким образом, грядущие перемены вряд ли коснуться рядового потребителя и основной массы игроков рынка, считает спикер.

Рядовому потребителю в Москве, правда, и при Лужкове было несладко: «Соотношение цена—качество в российских условиях не идет ни в какое сравнение не только с развитыми странами Запада (где цены в целом ниже московских), но и с развивающимися странами, где квадратный метр элитного жилья может стоить 2—3 тысячи долларов, — напоминает Георгий Дзагуров. — В наших условиях главными причинами высоких цен является рынок, на котором заметен дефицит предложения. В России Москва — центр политический, экономический, культурный, финансовый, судебный, образовательный, в отличие от, скажем, США, где разведка — в Лэнгли, кино в Лос-Анджелесе, казино в Лас-Вегасе, машиностроение в Детройте, политика в Вашингтоне, бизнес в Нью-Йорке, самолеты в Сиэтле, мафия в Чикаго, нефть в Хьюстоне. Притом в этом нашем супермегаполисе всего 25—30 тысяч квартир действительно высокого класса. И, если помните, года три назад Москва получила мировое лидерство по количеству проживающих в городе миллиардеров. При этом заоблачные цены на недвижимость высокого класса, обоснованные описанным дефицитом, честно говоря, меня не пугают и не расстраивают. Неприятное же удивление и досаду вызывают высокие цены на недвижимость бизнес- и экономкласса», — радеет за москвичей г-н Дзагуров.

Помимо старых сложностей жители столицы, в чьи планы входила покупка жилья, теперь столкнулись с новыми проблемами: например, как купить квартиру в строящемся доме так, чтобы новая власть через месяц не закрыла стройку за отсутствием у застройщика необходимых бумаг, на что прежняя власть, возможно, «закрывала глаза»? «Важнее всего — есть ли у застройщика весь перечень необходимых документов, — объясняет Олег Репченко. — Перед покупкой недвижимости надо не бояться просить застройщика их продемонстрировать. Кроме того, имеет смысл обратиться в профессиональную юридическую контору, которая могла бы проанализировать весь пакет документов и сказать, все ли нормально у компании, или ей не хватает каких-либо существенных бумаг. В том же случае если в наличии есть все необходимые документы и квартира продается по нормальному договору, то я не вижу здесь почвы для повышенных рисков при покупке недвижимости».

Несколько иную позицию занимает Анна Левитова. «Если человек намерен приобрести квартиру сейчас, воздерживаться от покупки — нет смысла. Стоимость объектов недвижимости с уходом градоначальника существенно не изменилась, на административном уровне ситуация контролируется, так что о повышении рисков говорить не совсем целесообразно», — считает она.

Олег Репченко уверен, что отсутствие важных документов, вне зависимости от того, старый мэр или новый, грозит различными проблемами в будущем. «Я не могу сказать, что с тех пор, как Юрия Лужкова отправили в отставку, что-то сильно изменилось: что начали трясти, останавливать стройки. И не думаю, что до этого дойдет. Потому что ни федеральным властям, ни новому мэру в Москве волнения обманутых покупателей не нужны». Если у компании в порядке бумаги и не к чему придраться, считает аналитик, то препятствий по политическим мотивам ей чинить не будут, ведь передел строительного рынка, скорее всего, начнется в плоскости новых площадок.

Можно также представить себе компанию, у которой при бывшем мэре не было никаких проблем, хотя и были определенные пробелы в документах. Сейчас, конечно, риски для таких компаний повышаются. «Если застройщик не имеет того или иного разрешения, надеясь в случае чего договориться, — фантазирует Олег Репченко, — то смена власти для него проблематична: ведь договориться с новыми властями может уже и не получиться. В таком случае компании будут в срочном порядке латать дыры хоть как-нибудь, лишь бы выдержать ковровые, поверхностные проверки. А детали уже потом пытаться уладить. Иными словами, важно, чтобы нужный документ хотя бы просто был. А его качество — вопрос второй, менее срочный».

Рейтинг@Mail.ru

К сожалению, браузер, которым вы пользуйтесь, устарел и не позволяет корректно отображать сайт. Пожалуйста, установите любой из современных браузеров, например:

Google ChromeFirefoxOpera