В России есть категория граждан, которые внимательно следят за экономическими новостями не по долгу службы и не из любопытства, а потому, что от этих новостей зависит стратегия их выживания. Это ипотечные заемщики. О том, стоит ли им прямо сейчас бояться второй волны кризиса и как выстраивать отношения с банком в случае возникновения проблем, «Новой» рассказал глава Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) Андрей ЯЗЫКОВ.

— В октябре вы снова открыли «горячую линию», которая не работала с лета прошлого года. В стране снова кризис?

— «Горячая линия» важна как инструмент обратной связи. Ведь в отличие от западных стран, где рост безработицы является четким индикатором ухудшения ситуации в экономике, у нас людей предпочитают не увольнять. Например, в кризис 70% обращений к нам были связаны с потерей не работы, а доходов. Между волатильностью на рынке ценных бумаг и реальным падением доходов населения проходит не менее полугода, и сейчас мы видим, что эти доходы растут, а уровень просроченной задолженности по ипотечным кредитам снижается.

— А чем вы можете помочь тем, кто звонит? Ведь в отличие от «горячей линии», программу господдержки вы пока не открывали.

— Мы проводим консультации с заемщиками, что тоже немаловажно, поскольку вовремя принятое, грамотное решение может полностью изменить судьбу ипотечного кредита. У нас большой опыт работы, и мы сразу видим ошибки, которые регулярно совершают ипотечные заемщики. Первая из них — это потеря контакта с кредитором. Вторая — когда при возникновении пеней и штрафов они принимают решение их не платить, потому что сумма долга от этого не сократится. Это в корне неправильно, поскольку банк всегда смотрит на стремление человека рассчитаться по кредиту. Даже в том случае, если он платит треть от положенного, есть возможность договориться. А если человек спрятался, не отвечает на звонки и не платит, для банка это то же самое, что красная тряпка для быка.

Главное, понять для себя, насколько нужна эта квартира. Если жилье инвестиционное, его нужно оперативно продавать, чтобы долг не вырос в разы. Если оно — единственное, нужно попытаться договориться с банком, а если перспективы восстановления дохода нет — поискать вариант с меньшими финансовыми характеристиками. Такие программы сейчас на рынке есть.

— Как вы оцениваете завершенную программу и какие из ее результатов могут помочь решить проблемы сейчас?

— Результат позитивный: 85% заемщиков восстановились, хотя эксперты говорили в своих прогнозах в лучшем случае о половине. Мы оказались правы: трудности у людей были временными, и с нашей поддержкой им удалось их пережить. Мы проработали нормативно-правовую базу, фактически оказав банкам помощь в создании механизмов реструктуризации. Для банка реструктуризация — это новый кредитный продукт, и нам очень приятно, что большинство «списало» документацию у нас.

Очень важно, что мы имели право оказывать помощь заемщикам без участия банка. Многие банкиры, особенно в начале 2009 года, были истерично против, хотели отобрать жилье и побыстрее продать. В результате они увидели, что правы были мы, и теперь их поведение изменилось.

Кстати, в наш мониторинг включены не только звонки по «горячей линии», но и все обращения ипотечных заемщиков в ЦБ, администрацию президента, Минфин, Минэкономразвития. На сегодня все банки лояльно относятся к заемщикам, естественно, если сами заемщики конструктивно настроены.

— То есть банки тоже извлекли из кризиса уроки?

— Да, они поняли с точки зрения экономики, что выгоднее работать с заемщиками, чем пытаться забрать жилье. Потому что потери банка при взыскании превышают 30%, а при реструктуризации потерь как таковых нет.

— Сейчас банки лучше готовы к проблемам на рынке ипотеки, чем три года назад?

— Да. Важно, что процесс кредитования стал более консервативным. Например, по итогам кризиса многие кредиторы поняли, что первым делом заемщики теряют «серые» доходы, поэтому сейчас банкиры очень неохотно выдают ипотеку под справку «в свободной форме». Таким образом, риск уменьшился в разы, а качество портфелей улучшилось, кроме того, у банков появились технологии работы с просроченной задолженностью, что тоже немаловажно.

— А с точки зрения финансовой грамотности населения какие-либо позитивные сдвиги произошли?

— К сожалению, нет. Наверное, те, кто столкнулся с проблемами в прошлую фазу кризиса, чему-то научились, но каждое новое обращение, которое мы сейчас получаем, отражает невысокий уровень финансовой грамотности.

В этом отношении есть вопросы и к банкирам. Известно, что на молодых рынках можно много заработать. Поэтому многие вещи, которые на развитых рынках считаются нормой, у нас не работают. Например, для того чтобы дать нашим заемщикам право досрочно погашать кредит, пришлось принимать отдельный закон.

Или, к примеру, мы столкнулись с ситуацией, когда банк требует от клиента, досрочно погасившего половину ипотеки и сейчас испытывающего временные сложности, полностью закрыть кредит, угрожая иначе забрать квартиру. То есть получается нонсенс — чем больше ты погасил кредит, тем менее лоялен банк и меньше ему хочется вникать в проблемы заемщика.

Вообще, на Западе, скажем, в Канаде, банк сначала должен доказать, что предпринял все меры для сохранения заемщика, и только потом идти в суд. У нас же — наоборот, сначала обращение в суд, а потом — все остальное.

— Еще раз о проблемах заемщиков по валютным кредитам. Если из-за колебания курса стоимость залога, то есть недвижимости, драматически упадет, банк сможет требовать досрочного погашения?

— Такой нормы нет. Во многих договорах встречается пункт об ухудшении финансового положения заемщика. Но недавно вышел обзор практики Высшего арбитражного суда, обязательный для всех судов Российской Федерации, по которому единственным основанием требования досрочного погашения становится неисполнение обязательств по обслуживанию кредита. То есть информация об ухудшении финансового положения при сохранении платежной дисциплины не может быть основанием для отзыва кредита.

— Какие еще важные для ипотечных заемщиков пункты были в этом обзоре?

— Многие дополнительные услуги, например, выдача справок или прием наличных, тарифицировались на момент оказания услуги, то есть могли много раз меняться за время жизни кредита. Теперь их стоимость должна быть зафиксирована на момент заключения договора.

Кстати, многие банки, как мы выяснили в кризис, усиливали свои доходы по кредиту за счет позволения заемщику попасть на пени и штрафы. И даже свои колл-центры настраивали таким образом, чтобы они звонили заемщику по вопросу уплаты взноса не накануне, а через пять дней, когда штрафы уже стали начисляться.

— Как гаишники, которые прячутся с радаром в кустах, вместо того чтобы предотвращать правонарушения?

— Да! В обзоре ВАС, например, речь идет еще и о том, что банки некорректно замещают выплаты пеней и штрафов, которые можно оспорить в суде, повышенными процентами, которые, в свою очередь, начисляются на другие процентные платежи. Есть еще и проблема «бесконечности долга». По действующему законодательству за счет пеней и штрафов он может вырасти в два и более раз, то есть заемщик останется должен и после того, как по требованию банка продаст недвижимость. Таких случаев очень много. Поэтому мы выступаем за конечность долга заемщика. Ее предельный уровень — вопрос дискуссионный. Наверное, правильнее всего будет решить его в формате поправок в закон «Об ипотеке».

— Расскажите, пожалуйста, о программе «обратной ипотеки» для пенсионеров.

— На сегодня у нас отсутствуют кредитные продукты для пенсионеров. В то же время большинство из них имеет в собственности недвижимость. Идея «обратной ипотеки» пришла к нам с Запада. Речь идет о том, что под залог жилья пенсионер получает дополнительные выплаты, которые смогут составить около полутора ежемесячных пенсий. Но это ни в коем случае не замена пенсии. Главный плюс такой схемы в том, что кредитор заинтересован, чтобы заемщик жил как можно дольше (???), потому что каждая выплата повышает его конечный доход. Таким образом, надеюсь, можно будет «поприжать» существующую схему пожизненной ренты, при которой, напротив, человек, оформивший на себя квартиру пенсионера и обязавшийся заботиться о нем, зарабатывает тем больше, чем раньше пенсионер уйдет в мир иной.