×
Сюжеты

У Полонского есть миллиард! Долгов

Но кредиторам не стоит унывать. Ведь главный актив компании nazvanie.net — личное поручительство ее акционера

Фото: «Новая газета»

Этот материал вышел в № 128 от 16 ноября 2011
ЧитатьЧитать номер
Экономика

 

Но кредиторам не стоит унывать. Ведь главный актив компании nazvanie.net — личное поручительство ее акционера...

Мои отношения с Сергеем Юрьевичем Полонским развивались стремительно. В понедельник, 17 октября, я опубликовала в «Новой» статью «На чем построена башня «Федерация», а уже в четверг он в этой самой башне дал мне интервью. В обоих случаях главным лично для меня был вопрос: на что рассчитывать дольщикам его проектов «Кутузовская миля» и «Дубровская слобода». За полтора часа беседы я так и не услышала ответа, который позволил бы оставить его без встречного вопроса. Поэтому ответы дальше пришлось искать самой.

Проще всего было бы согласиться с эмоциональными доводами Полонского: дайте мне только достроить дома, а уж дольщики свои квартиры получат. Согласиться - и поверить - мешает один документ, выложенный на официальном сайте компании Nazvanie.net, как теперь называется знаменитая «Миракс».

Речь в нем идет о намерении реструктурировать ту часть задолженности компании, которая приходится на публичные обязательства - рублевые облигации и так называемые CLN (credit linked note), которые по сути своей аналогичны облигациям, но эмитированы в Великобритании и потому номинированы в иностранной валюте. Чтобы понять, как это повлияет на стройки, в которые вложены деньги дольщиков и которые, судя по всему, оказались в закладе, нужно объяснить всю финансовую схему - так что наберитесь терпения.

Публичный долг компании (форма займов, привлеченная на открытом рынке, через биржу), название которой не имеет значения, поскольку по ее долгам отвечает своим честным именем Сергей Полонский, сегодня составляет порядка 390 млн долларов.

Проблема в том, что значительная часть этой задолженности - дефолтная, то есть деньги, обещанные инвесторам, не были вовремя уплачены.

Такие вещи случаются, а в период финансового кризиса - тем более. У инвесторов, не получивших свои деньги, в таком случае есть два варианта. Можно пытаться вынуть их из компании-должника через суд, но это долго, дорого, счета должника за это время опустеют, а сам он - обанкротится. А можно договориться с ним о реструктуризации, то есть пересмотре сделки на новых условиях. Обычно должник в таком случае получает время для решения своих проблем, а кредитор - одолженную сумму с процентами и, возможно, с учетом пеней и штрафов.

Но для успешной реструктуризации нужна уверенность в том, что должник в этот-то раз сможет все вернуть, а значит, его бизнес должен работать. Кроме того, в подобных случаях кредиторы просят залог или поручительство, чтобы забрать если не деньги, то активы, но уже без суда.

Главная проблема при реструктуризации облигационных займов состоит в том, что их приобретает множество инвесторов, которым приходится договариваться как с должником, так и друг с другом.

Поэтому владельцам облигаций и CLN бывшей Mirax пришлось создать комитет кредиторов. Предполагалось, что он сможет найти взаимоприемлемое решение еще в феврале, однако самый свежий, октябрьский дайджест переговоров, официально выложенный на сайте nazvanie.net, позволяет сделать важный вывод.

Ключевой пункт, по которому стороны не пришли пока к соглашению, - личное поручительство Сергея Юрьевича Полонского. Кредиторы на этом настаивают, но «не бизнесмен» не хочет его давать.

Впрочем, для дольщиков гораздо важнее тот пункт, по которому согласие все же достигнуто. Поручителями должны стать отобранные по результатам due diligence (так экономисты называют процедуру оценки финансового состояния заемщика) восемь так называемых проектных компаний, реализующих проекты «Литературная газета», «Мякинино», «Лужнецкая набережная», «Рублевская Ривьера», «Кутузовская миля», «Дубровская слобода», Paradise Living и «Кремлевская набережная».
 

Альтернативный due diligence
 

Стремление кредиторов найти общий язык с Полонским понятно: дефолт уже объявлен, начать судебные процедуры никогда не поздно, а так - можно получить часть денег или даже все, если он сможет выкрутиться. Это выбор не между синицей и журавлем, а между синицей и фигой в кармане.

Поэтому, возможно, кредиторы с пониманием отнеслись к некоторым проблемам, которыми обременены закладываемые проектные компании и сами проекты. Что ж, проведем альтернативный due diligence.

Больше всего информации по проекту «Кутузовская миля». Мы уже рассказывали об этой истории в № 116, поэтому сейчас напомню только суть. Инвестором проекта была и остается компания ЗАО «ФЦСР». Полонский пришел в 2005 году как соинвестор. Его компания «Аванта» собрала с частных лиц около 5,7 млрд рублей, которые частично потратила на стройку, а частично одолжила другим компаниям Mirax Group.

Потом случился кризис, и финансирование стройки Полонским было прекращено. Тогда ЗАО «ФЦСР» разорвало контракт в одностороннем порядке, и эти действия были признаны справедливыми судами двух инстанций. Сейчас юристы Полонского подготовили кассационную жалобу и представили инвесторам этот факт как предложение считать «Кутузовскую милю» их проектом.

Что ж, суд у нас независимый, может и правоту Полонского признать. Но даже в этом случае инвестором останется «ФЦСР».

Впрочем, вариант вынуть деньги из этого проекта у Полонского есть. Поскольку ЗАО «ФЦСР» должно «Аванте» 2,5 млрд рублей, а вопрос о долге еще в 1,9 млрд решается в судах. Если «Аванта» заберет долг квадратными метрами, она отдаст их дольщикам, и тогда с носом останутся кредиторы.

Но предположим, что компания Полонского добьется права получить с «ФЦСР» живые деньги. Есть два варианта: вернуть их дольщикам (что вполне логично в связи с истечением срока действия предварительных договоров купли-продажи) либо кредиторам. Если «Аванта» к тому времени будет заложена, второй вариант окажется предпочтительным.

Так стоит ли удивляться, что дольщики «Кутузовской мили» хотят побыстрее расстаться с Полонским и заключить договора долевого участия (ДДУ) в соответствии с федеральным законом № 214, как это предлагает «ФЦСР»?

Похожим образом обстоят дела и в «Дубровской слободе», с той разницей, что Полонский здесь - основной инвестор, и его нежелание заключать ДДУ не может быть объяснено каким-то корпоративным спором. Но как объект для расчета с кредиторами «Дубровская слобода» может быть весьма привлекательна. Ведь объект в значительной степени построен (в интервью Полонский утверждал, что первая очередь будет сдана в эксплуатацию до конца этого года. - Ю. П.). А значит, в случае дефолта по новым облигациям его вполне можно включать в конкурсную массу. Вопрос - что в таком случае будут делать дольщики? Единственный вариант: добиваться права на свои квартиры через суд. Но если застройщик Полонского к тому времени обанкротится, а кредиторы получат свои метры как добросовестные приобретатели, шансов у граждан будет немного.

Ситуация для дольщиков «Кутузовской мили» и «Дубровской слободы» усугубляется тем, что остальные проекты, заявленные под обеспечение реструктуризации, пока существуют в основном на бумаге. И даже с бумагами есть проблемы.

Взять, к примеру, «Литературную газету». Планируется возвести жилое здание в центре Москвы на месте редакции «Литературки» - Костянский, 13. В проспекте для инвесторов nazvanie.net указывает, что «получено свидетельство о праве собственности на земельный участок» и «оформляется разрешительная документация». Возможно, вот только из протокола №1 Межведомственной комиссии по вопросам «точечной» застройки в Москве от 24 января 2008 года, подписанного главным архитектором города Кузьминым, следует, что «расположенное на участке здание является вновь выявленным памятником истории и культуры». В связи с этим было дано поручение «отменить все ранее принятые решения Москомархитектуры по данному объекту».

Информации о том, как было исполнено это постановление, в открытых источниках нет, однако фокус в том, что здание, признанное памятником, снести нельзя. Ну и построить что-либо на его месте - тоже.

Кстати, «Миракс-групп», выкупившая этот проект у «Системы-галс», обращалась в суд, требуя расторгнуть сделку, поскольку правительством Москвы были приняты решения, делающие невозможными реализацию проектов. Суд отказал. И теперь Полонский пытается заложить памятник?

Не все однозначно и в отношении правительства Москвы к проекту «Лужнецкая набережная», хотя представители nazvanie.net пишут, что он попал «в перечень объектов в распоряжении № 696-РП «О подготовке проекта планировки территорий города Москвы за счет средств бюджета города».

Такое постановление есть (от 13 сентября 2011 года). Но речь в нем идет только о том, чтобы «осуществить в 2011-2013 гг. подготовку проектов планировки территорий согласно приложению к настоящему распоряжению», а в приложении фигурируют «функциональные зоны № 1 и № 2 района Хамовники». То есть правительство города по своему почину и за свой счет подумает, как бы ему обустроить эту территорию.

Как говорится, при чем здесь Полонский?

Наконец, наиболее загадочный проект на пересечении интересов Полонского и прежней столичной команды - «Кремлевская набережная».

В 2000 году правительство Москвы выпустило постановление, согласно которому предполагалось построить на Кремлевской набережной, д. 1 (сразу за Большим Каменным мостом) Московский центр малого предпринимательства и ремесел «путем реставрации и реконструкции существующего здания по адресу: Кремлевская набережная, 1/9, строение 10, находящегося в аварийном состоянии, а также восстановления ранее существовавшего строения, примыкающего к строению 10».

В следующем по хронологии постановлении от 2003 года находим важное отличие: оказывается, на Кремлевской набережной, вл. 1/9/6, существуют уже строения 10-15.

То есть вместо одного «ранее существовавшего здания» мы имеем сразу пять домов - на небольшом клочке земли под стенами Кремля.

Эта «нестыковка» аукнулась в декабре 2010 года, когда оперативники столичного ДЭБ провели в офисе Mirax выемку документов. Как сообщал «Коммерсантъ», речь шла о расследовании уголовного дела по статье «Мошенничество» в отношении экс-директора московского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» Станислава Рубцова. По версии следствия, он незаконно поставил на кадастровый учет пять несуществующих строений. (Эта операция впоследствии позволяет оформить права на землю.)

К Полонскому по этому поводу официальных претензий не было, и дело с тех пор вроде бы заглохло, однако факт прописки несуществующих строений создает серьезные риски для инвестконтракта вплоть до его расторжения (хотя, если верить постановлению правительства Москвы от 2 февраля 2011 № 25-ПП, он и так истек). И что в таком случае закладывать кредиторам - плод фантазии г-на Рубцова?
  

Миллиард долгов


При поиске ответа на вопрос, насколько успешной может быть реструктуризация долгов nazvanie.net и чего в этой связи стоит ожидать дольщикам, важно понять: а какую сумму, в конце концов, составляют долги девелопера?

По официальным данным, около 550 млн долларов. Их озвучил управляющий партнер проекта «Башня Федерация» Максим Рыбин. При этом публичная задолженность по облигациям и CLN - 400 млн долларов, значит, остальные 150 - долги перед банками.

При этом Рыбин уточнил, что 45 млн nazvanie.net должна литовскому Snoras, еще 5 млн - другим банкам. Исключая, конечно, Сбербанк. Его первый транш в размере 100 млн благополучно освоен, причем более чем наполовину - на покрытие задолженности перед Банком проектного финансирования, а также для «окончательного расчета с Альфа-Банком (сумма не раскрывается), необходимого для того, чтобы вывести из-под залога «Федерацию».

Однако, по словам того же Рыбина, в ноябре «Сбер» откроет второй транш на 105 млн долларов, и тогда долговая нагрузка вырастет до 655 млн.

Но при этом г-н Рыбин не вспомнил о долгах перед дольщиками. По оценке соинвесторов «Дубровской слободы», они составляют около 400 млн долларов (включая долги по «Кутузовской миле»).

Если эти данные справедливы, то на сегодняшний день структуры Полонского должны «на круг» более миллиарда долларов.

Если верить оценке Максима Рыбина, в этом нет ничего страшного. Ведь в активе nazvanie.net - нераспроданные площади в башне «Федерация» стоимостью как раз под миллиард долларов.

Но ведь их еще нужно продать. В условиях второй волны кризиса, расширения Москвы и административного переноса Международного финансового центра в Рублево-Архангельское. Все эти факторы не слишком благоприятно сказываются на формировании спроса на элитную офисную недвижимость.

Но пусть все сложится удачно. Даже при этом условии дольщики напрямую ничего не получат. Ведь компания относится к ним совсем не так, как к держателям публичного долга. На простое и прозрачное требование заключить договоры долевого участия в соответствии с действующим законодательством им отвечают одно: ждите. Пока мы построим дома, а вы получите в них квартиры.

Объектом поручительства здесь выступает только честное слово Сергея Полонского.


P.S. Мы направили вопросы в пресс-службу Nazvanie.net, однако нам сообщили, что Сергей Полонский отказался давать какие-либо комментарии.
 

В интервью, опубликованном в № 118 «Новой», Сергей Полонский заявил мне, что готов подписаться под обращением дольщиков в прокуратуру. А требовали они расследования ситуации с «Авантой».

Сергей Юрьевич даже высказался в том смысле, что бездействие прокуратуры, куда он сам неоднократно писал, его весьма удивляет.

Теперь я, кажется, понимаю, что он мог иметь в виду.

Как рассказал наш источник, близкий к правоохранительным органам, четыре квартиры стоимостью от сотен тысяч до миллиона долларов в ЖК «Миракс-парк» в Западном округе Москвы оформлены на Генеральную прокуратуру РФ. Как на юридическое лицо.

В распоряжении редакции есть номера инвестиционных контрактов, заключенных с ЗАО «ПИФ Конкордия эссет менеджмент» (структура Mirax).

        Проспект Вернадского, 94, корп. 1, кв. 1. Контракт от 18.06.2007 К-ПИФ-182.
        Проспект Вернадского, 94, корп. 1, кв. 6. Контракт от 18.06.2007 К-ПИФ-181.
        Проспект Вернадского, 94, корп. 2, кв. 1. Контракт от 18.06.2007 К-ПИФ-184.
        Проспект Вернадского, 94, корп. 2, кв. 6. Контракт от 18.06.2007 К-ПИФ-183.

Соответствующий запрос направлен в Генеральную прокуратуру.

 

Позиция дольщиков

Дольщики проекта «Дубровская слобода»: «От Полонского на нас никто не выходил…»

- Ни Полонский, ни его сотрудники не проводили консультации с покупателями жилья по вопросу включения объекта «Дубровская слобода» в обеспечение по ранее взятым и не исполненным обязательствам.

Дольщики очень обеспокоены неконструктивной позицией менеджмента и основного бенефициара компании «Nazvanie.net» (в прошлом -- «Миракс») в связи с тем, что обязательства перед кредиторами могут быть исполнены в ущерб интересам покупателей квартир. А именно: не оформленные в соответствии с федеральным законодательством (214-ФЗ) и поручением московских властей должным образом квартиры с высокой вероятностью могут отойти в собственность кредиторов, если с ними не расплатится Полонский.

В своих пресс-релизах комитет кредиторов и Mirax Group оперируют суммой задолженности около 390 млн долларов. Но в эту цифру не входит сумма задолженности перед физическими лицами. А она не менее 400 млн долларов.

Поэтому в понедельник мы решили требовать разрыва инвестконтракта со структурами Полонского.

Дольщики «Кутузовской мили»: «Сохраняется риск встречи с кредиторами…»

- В 2010 году мы неоднократно обращались к тогда еще Mirax Group с просьбой прокомментировать информацию о наличии поручительства ООО «Аванта» по CLN на сумму 108 млн долларов. Мы имели на руках беспредметные предварительные договора купли-продажи на квартиры с той же ООО «Аванта». На наши просьбы прокомментировать возможную связь между нежеланием переделывать эти договора в договора соинвестирования и возможными обременениями со стороны третьих лиц ответа мы не получили.

В июле 2010 года, с момента входа 49,14% ООО «Аванта» в ООО «МГ Групп», перед г-ном Полонским был поставлен еще один вопрос: «Что означает вхождение соинвестора строительства проекта «Кутузовская миля» ООО «Аванта» в юридическое лицо, имеющее большие задолженности перед кредиторами?» Ответа не последовало и на этот раз.

Не так давно нам стало известно, что г-н Полонский пытается в очередной раз заложить указанный комплекс. Данные факты вызывают серьезные опасения дольщиков проекта, особенно дольщиков корпуса 18. На сегодняшний день они не имеют никаких правовых оснований претендовать не только на право собственности (нет объекта собственности, не построен), но и даже на право требования получить эту квартиру в собственность. Строительство дома велось с отклонениями от проекта, и на сегодня не понятно, по какому проекту будет возобновлено.

Сохраняется риск встречи с третьими лицами, кредиторами Полонского.
 
 

Мнение участника рынка

Петр Иванов, генеральный директор ЗАО «ФЦСР»:

- Кассационная жалоба в отношении ЗАО «ФЦСР» на самом деле подана -- на решение суда, которое вступило в законную силу, о том, что наши договорные отношения расторгнуты.

Другое дело, что есть так называемая процедура урегулирования последствий расторжения договора. Поскольку мы признаем инвестиционный взнос в размере 2,5 миллиарда, то мы должны Полонскому либо деньги, либо квартиры на этот взнос. Одно из двух. У нас по контракту: либо -- либо. А если вспомнить, что на том конце, на «Аванте», висят физические лица, которые заплатили 5,7 миллиарда, то получается, что все эти активы, которые причитаются в рамках расторжения договора господину Полонскому, «Аванте», должны быть переданы физическим лицам. Если исходить из того, что приоритет у нас - физические лица.

Полонский выставляет как обеспечение договор, который де-юре расторгнут. Значит, он выставляет те активы, которые до расторжения договора были им заработаны в рамках этого договора, 2,5 миллиарда рублей. Само по себе уже меньше, чем его обязательства перед кредиторами. И где же дольщики тогда? Двух мнений быть не может, потому что там в принципе не может хватить на тех и на других.

Рейтинг@Mail.ru

К сожалению, браузер, которым вы пользуйтесь, устарел и не позволяет корректно отображать сайт. Пожалуйста, установите любой из современных браузеров, например:

Google ChromeFirefoxOpera