Превратить свою пятиэтажку в высотный дом могут сами жильцы — если захотят. Правда, реконструкцию и ремонт им же придется оплачивать. Зато потом — существенный бонус: они смогут приобрести квартиры в надстроенных этажах по себестоимости, которая значительно ниже рыночной цены.
Такое строительство выгодно жильцам еще и потому, что для надстройки новых этажей нужно возводить на уже существующих этажах дополнительные стены. Так увеличивается площадь всех квартир — к ним присоединяются утепленные лоджии и «темные комнаты» (помещения без окон).
Проект родился недавно. Как рассказал «Новой» Юрий Филиппенко, начальник управления координации Генерального плана города Москвы и разработки городских программ в сфере градостроительства, сейчас департамент градостроительной политики готовит адресный перечень домов, под этот проект подходящих. В него будут включены все здания, которые пригодны для проведения реконструкции с надстройкой. Они должны быть не более 4—5 этажей высотой, 1950—1960-х годов постройки — чтобы износ не превышал 50%. Дома не должны располагаться в особых зонах — например, технических, зонах комплексного благоустройства, зонах сохранения исторической застройки. Еще одно условие — чтобы число квартир не превышало 40 (почему именно столько, в департаменте затруднились ответить): для проведения реконструкции требуется согласие всех жильцов дома, а чем больше людей — тем сложнее прийти к консенсусу.
— В отличие от других программ, программа реконструкции не направлена на обеспечение федеральных очередников — ветеранов, сирот, чернобыльцев, переселенцев Крайнего Севера (по ряду федеральных программ очередники из разных регионов России имеют право на получение квартир в Москве или Санкт-Петербурге в случае долгого ожидания), а улучшает жилищные условия именно москвичей, — говорит Филиппенко.
По его словам, цель проекта — создание института ответственных собственников многоквартирных жилых домов:
— Сегодня люди часто забывают, что у них как у собственников квартир есть не только права — использовать, передавать по наследству, дарить, продавать свою квартиру, — но и ряд обязанностей: например, проводить капитальный ремонт и содержать дом в надлежащем состоянии (в соответствии с Гражданским и Жилищным кодексами РФ расходы на надлежащее содержание многоквартирных домов, включая капитальный ремонт (модернизацию, реконструкцию), должны нести собственники помещений в этих домах; обязательные взносы на капремонт собираются с собственников ежемесячно, накопленный за годы капитал с дополнительными бюджетными субсидиями направляется на проведение необходимых работ), посещать собрания ТСЖ и решать проблемы ремонта и реконструкции. Когда человек материально вложился — он будет и к общественным территориям относиться как к своему собственному, как к своей квартире. Если ничего не делать, то придет тот момент, когда дом разрушится и жильцов отселят в тот район, где будут дома под заселение. У нас такое жилье сейчас имеется только на присоединенных территориях, далеко от центра, в направлении Калужской области.
Пилотный проект
Сейчас в Москве реализуется первый пилотный проект такой реконструкции — это жилой дом 1956 года постройки в Савеловском районе Москвы по адресу улица Мишина, 32.
— Жители этого дома, памятуя о том, что со временем он может разрушиться и их могут отселить в другое место, сами 7 лет назад выступили с инициативой проведения реконструкции, — рассказал Филиппенко.
Тогда был выпущен распорядительный документ правительства Москвы, и ГУП МНИИТЭП (ГУП «Московский научно-исследовательский и проектный институт типологии, экспериментального проектирования») разработал по заказу жильцов дома за их деньги проект реконструкции. За 2005—2012 гг. был подготовлен комплект предпроектной и проектной документации для проведения государственной экспертизы. Однако в процессе ее прохождения возникли определенные сложности, связанные с отселением жильцов на момент всего строительства. Компромисс был найден при содействии департамента градостроительной политики: было решено провести частичное отселение жителей не на весь период строительства, а всего лишь на две недели на время устройства технического этажа.
Схема финансирования проста: создается фонд, методом голосования утверждаются все расходы, составляется смета, заключается договор. Инвесторы — физические лица, их вклады формируются как паи. Для того чтобы стать владельцем новой квартиры, человек должен по определенной ТСЖ цене выкупить пай, после сдачи дома этот пай будет обменян на квартиру. 50% квартир приобретут жители этого дома для себя или родственников, а 50% достанутся пайщикам.
Сейчас дом уже обстроен новыми стенами до 4-го этажа, по плану в октябре будет происходить заливка двух перекрытий.
— По правилам производства работ, когда будет разбираться крыша, необходимо, чтобы были два перекрытия при монтаже, — говорит Филиппенко. — Нам придется два верхних этажа отселить — это 8 квартир — предположительно на две недели, по неделе на каждое перекрытие.
Жильцы дома проектом довольны.
— Идея с реконструкцией хорошая, — рассказал «Новой» жилец дома Олег. — Есть у меня некоторые сомнения в этом проекте, но посмотрим, как оно все выйдет в итоге. Я просто уверен, что если кто-то что-то делает, значит, это ему выгодно. Хотя в данном случае идея реконструкции с надстройкой выгодна нам всем, ведь мы получаем бесплатно — можно даже сказать, в подарок от ТСЖ — дополнительную площадь.
По графику строительство должно быть завершено в конце следующего года, однако в департаменте говорят, что может получиться на полгода раньше.
— До конца года мы планируем доделать весь каркас, — обещает Филиппенко. — А до 1 июня 2014 года уже хотим сдать дом в эксплуатацию. Косметическая отделка будет идти параллельно с достройкой верхних этажей.
В итоге получится дом, полностью соответствующий современным требованиям, — фасад будет энергоэффективен, появятся лифты, благоустроенная придомовая территория; в техническом этаже будет произведена замена всех коммуникаций. Внутренние общественные помещения дома (подъезды, лестницы, лестничные площадки) также подвергнутся капитальному ремонту. После реконструкции советская четырехэтажка превратится в восьмиэтажное здание с мансардным этажом.
Как организовать подобную реконструкцию своего дома?
Заявки на проведение аналогичной реконструкции с надстройкой поступают и от жителей соседних с Мишина, 32, домов Савеловского района, и из других районов Москвы, и даже из других городов, например, Саратова и Самары — пилотный проект привлек к себе внимание многих ТСЖ. Стремясь помочь всем желающим провести реконструкцию собственного дома, департамент градостроительной политики взялся за разработку методических указаний для реализации таких проектов. Этим займется Научно-производственный центр «Развитие».
— Чтобы никому не приходилось идти путем Робинзона Крузо, мы решили работать не с каждым отдельным ТСЖ, а сделать некую «дорожную карту», — рассказал Филиппенко. — Это полный комплект документов, а также типовые формы договоров, бланков, заявлений. Будет разработан и график, который поможет сориентироваться в порядке действий — что необходимо на данном этапе, что нужно далее, где и какие документы получить, какие работы могут вестись параллельно. Эта схема будет универсальной для всех проектов реконструкции с надстройкой.
Методические рекомендации будут выпущены в виде распорядительного документа, он будет размещен в открытом доступе на сайте департамента и в открытой прессе, на портале правительства Москвы в разделе «Нормативные документы». Разработать рекомендации в департаменте обещают уже до конца этого года.
