По данным Министерства строительства и ЖКХ, каждый четвертый россиянин сегодня в состоянии купить квартиру. К 2030 году власти планируют увеличить показатель доступности жилья с нынешних 27,5 до 60%. Представители правительства оптимистично оценивают перспективы рынка недвижимости. Между тем эксперты РЭУ имени Плеханова прогнозируют наступление рецессии. По их мнению, доходы населения будут снижаться, застройщики отреагируют на падение спроса и подорожание кредитов и «предпочтут в течение некоторого времени не инициировать новые проекты, через два-три года это отразится на объемах ввода жилья». Как полагают эксперты, восстановление рынка недвижимости начнется не ранее 2019 года.
Корреспондент «Новой газеты» попыталась узнать, как сегодня живется предпринимателям, чей бизнес напрямую связан с новосельями, — риелтору и бригадиру отделочников.
Всегда быть в курсе
Внешне Ольга больше похожа на театрального критика, чем на риелтора, которого ноги кормят. Собеседница подчеркивает, что в бизнесе уже 15 лет и бегать по показам, ломая каблуки, — ниже ее достоинства.
Ольга объясняет, что хороший риелтор должен понимать: участник сделки — это человек в стрессе. В первую очередь нужно вызвать у него доверие. Образ интеллигентной женщины в возрасте «чуть-чуть за…» вызывает доверие в большинстве случаев.
«Сейчас рынок находится в режиме ожидания. Продавцы надеются, что их квартира будет стоить дороже, а покупатели — что дешевле. Тут уж кто кого переждет». Сегодня, по впечатлениям собеседницы, проводятся в основном вынужденные сделки, участникам которых нужно срочно разъехаться или переехать из Саратова.
Просмотр экономических новостей — рабочая обязанность риелтора: цены на рынке жилья, особенно на вторичном, очень зависят от курсов валют. Нужно знать то, о чем не пишут в газетах: какие микрорайоны более или менее благополучны в коммунальном и криминальном плане, как работает та или иная управляющая компания и что пытаются построить под окнами дома — автомойку или детский сад.
В провинции покупка недвижимости — чаще всего не инвестиция, а семейная история, связанная со свадьбами и разводами, взрослением детей и старением родителей. Риелтор, как объясняет Ольга, должен учитывать не только юридическую, но и психологическую сторону дела. С этой точки зрения, сложными считаются «бракоразводные квартиры»: порой продавцы стремятся не столько совершить выгодную сделку, сколько навредить бывшему супругу.
«Открыв сайт с объявлениями о продаже недвижимости, покупатель видит 50 подходящих квартир, а риелтор понимает, что на самом деле их 10: просто один и тот же объект выставляется с незначительно измененными данными об адресе, этаже, площади», — говорит Ольга.
Риелтор должен вычислить, что хочет покупатель, даже если тот сам этого не знает. «Например, один клиент изначально искал двушку в хрущевке с хорошим ремонтом, а в итоге купил однушку в новостройке», — рассказывает Ольга. Она рассудила, что молодой человек через несколько лет обзаведется семьей и захочет продать квартиру, которую сейчас покупает, — значит, это должен быть ликвидный объект, а не хрущевка.
Рабочий день на рынке недвижимости продолжается столько, «сколько клиенту надо». Из-за недовольства семьи риелтор либо меняет работу, либо втягивает в этот бизнес вторую половину. Риелторское вознаграждение в Саратове колеблется от 15 тысяч рублей до 3% стоимости сделки.
До того как стать риелтором, Ольга работала инженером на оборонном заводе, потом, имея два диплома о высшем образовании, стояла в палатке на базаре. В бизнес, связанный с недвижимостью, ее позвали знакомые. «Это было интересно. Рынок был диковатый, законодательство еще не было упорядочено. Приходилось думать, искать нестандартные варианты».
Нулевые годы саратовские риелторы вспоминают как золотой век: «Материальное благополучие населения укреплялось. Поменялась психология: люди старшего возраста были рады любой крыше над головой, а молодые хотели жить лучше». Самым провальным стал конец 2008-го—2009 год. К докризисному уровню продажи уже никогда не вернулись.
Сколько продлится нынешний кризис и что будет с ценами на жилье, Ольга не берется прогнозировать.
Полтора землекопа
Как и полагается настоящему отделочнику, в собственной квартире Алексей делает ремонт лет семь — и все еще находится в шаге от совершенства. По образованию Алексей — инженер, по профессии — руководитель строительной и отделочной бригады. Возможно, в нынешнем году Алексей все-таки закончит домашний ремонт: в октябре строители традиционно уходят в сезонный отпуск, на этот раз по экономическим причинам простой может затянуться.
В сфере мелкого строительства и ремонта кризис обострил в первую очередь кадровую проблему. «80% мигрантов, которые работали у нас в прошлом году, на этот сезон не приехали», — говорит прораб. Из-за падения рубля заработки гастарбайтеров в валютном исчислении сократились, а из-за изменений миграционного законодательства расходы на пребывание в России выросли почти вдвое, то есть отсылать домой теперь практически нечего. Раньше в бригаде Алексея работали приезжие из Таджикистана, Узбекистана, Азербайджана, Казахстана. В основном они выполняли земляные работы, заливали бетон, делали черновую штукатурку, стяжку, помогали при монтаже. Теперь на эти должности приходится привлекать местные кадры.
«Насколько местный дороже гастарбайтера? Просто бриллиантовый! Делает раза в три меньше, а денег просит вдвое больше». Желающие подработать ждут бригадиров «на пятаке» на выезде из города. Средняя такса в прошлом году составляла 1200 рублей за человека в день, в этом выросла до 1400. Из них 200 рублей нужно авансом отдать работающему «на пятаке» посреднику. Качеству работы земляков Алексей не рад: «Предпочитают работать по нормам ТК, не больше восьми часов в день, пять дней в неделю. А главное — у нашего человека есть железный аргумент: «Извини, я забухал». Стой над ними, как надзиратель, или смирись с тем, что просто подарил свои деньги». Не заплатить за такую работу нельзя, иначе назавтра вообще не найдешь желающих.
Кто сидит в мешке цемента
Алексей работает в строительной сфере с 1998 года. Во время прошлого кризиса фирма, где он в должности коммерческого директора занимался поставками цемента, приостановила работу, но Алексею повезло — его взяли прорабом к «серому» субподрядчику при крупной корпорации.
Корпорация регулярно объявляла тендеры на строительство различных объектов. Обязательным условием для победы были хорошие отношения с нужными людьми в корпорации, а вот наличие собственных рабочих и оборудования считалось лишним. Выиграв тендер, «белый» подрядчик получал финансирование в полном объеме, с учетом налогов, социальных отчислений, амортизации и т.д., а для реального выполнения работ нанимал «серого субчика», отдавая ему сумму, достаточную только для выплаты зарплаты в конверте.
Последние пару лет Алексей работает с частниками «по мелким объемам» — строит коттеджи, ремонтирует квартиры — и так намаялся, что растерял всю охоту к предпринимательству. Фирму он не регистрирует. Достаточных стимулов, чтобы нести материальные и бюрократические издержки и работать «в белую», Алексей не видит.
«В советское время прораб получал за вредность надбавку к зарплате и льготный стаж. Это ведь постоянный стресс: одни все время не хотят работать, другие —платить. Мало-мальски денежный клиент ведет себя с отделочниками так, будто он если не бог, то его первый заместитель». С теми, кого семейный бюджет принуждает к скромности, возникает другая проблема: «Люди не представляют, что с учетом цен на материалы ремонт сегодня — это не просто дорого, а безумно дорого».
По словам прораба, в сфере отделочных материалов импортозамещение уже случилось: отечественные штукатурные смеси, шпатлевки, наливные полы, гипсокартон, металлопрофиль на равных конкурируют с иностранными, «но все равно большая часть наших материалов завязана на импортных присадках и пластификаторах». Коллеги саратовца ездили на заработки в Испанию и Португалию. Говорят, штукатурные смеси там примерно в 10 раз дешевле, чем в Саратове, — и дело здесь не только в курсе валют. «Помнишь, что я рассказывал про тендеры? В каждом мешке цемента «сидит» дядя, который с этих тендеров имеет, а вместе с ним — полицейский, пожарный, СЭС и т.д. Каждый, кто делает ремонт, оплачивает эту пирамиду».
