Комментарии

Четырнадцать тезисов инженера Самошина

Что не так с программой сноса пятиэтажек в Москве?

Фото: РИА Новости

Этот материал вышел в № 36 от 7 апреля 2017
ЧитатьЧитать номер
Общество

Арнольд Хачатуровкорреспондент

11
 

Независимый эксперт по жилищной политике, инженер-строитель, эксперт Общественной палаты РФ и проекта «Российский дом будущего» Владимир Самошин делится с читателями «Новой» своим видением проблем, заложенных в программу реновации жилищного фонда Москвы.

Владимир Самошин
Независимый эксперт по жилищной политике, инженер-строитель, эксперт ОП РФ
  1. Хрущевки предполагают достаточно ограниченные архитектурно-планировочные решения: это маленькая площадь вспомогательных помещений (кухни, прихожей, ванной), низкие потолки. Но надо понимать, что во время их постройки решалась задача массового обеспечения жильем — нужно было минимизировать количество материалов на квадратный метр квартиры. Во всем остальном хрущевки выигрывают у современных многоквартирных домов: это и этажность (давно доказано, что оптимальная высота дома — на уровне крон деревьев), и территории вокруг домов, которые планировались по принципу кварталов и больших дворов, и безопасность проживания.
  2. Понятно, что «двушку» в пятиэтажном доме нельзя сравнивать с «двушкой» в новом доме. Но за новые квартиры приходится несопоставимо больше платить — выше стоимость технического обслуживания, взносы на капремонт, налоги. Это помимо того, что людям придется прервать привычный жизненный уклад и менять свои привычки. Поэтому новая облицовка и украшенный фасад многоквартирного дома далеко не всегда будут предпочтительнее старой хрущевки. Ведь и новые, и старые дома представляют собой один далеко не передовой ряд панельного железобетонного домостроения, с присущими ему недостатками как по физико-техническим, так и по экономическим показателям.
  3. В соответствии с программой реновации люди будут подписывать документ о том, что они рискуют потерять свою собственность. Ведь под снос попадут и пяти-, и девяти-, и двенадцатиэтажные дома, если конкретное пятно застройки понравится властям. Это произойдет не только без желания людей (снятием реальных мнений жителей никто даже не думал заниматься), но и вне зависимости от технического состояния домов, ведь никто не делал по ним технических заключений. На самом деле натурные исследования нужно проводить для каждого индивидуального объекта: многие хрущевки находятся во вполне приличном состоянии.
  4. Власти выбирают лакомые куски для будущей застройки: центр города, Новые Черемушки, Кузьминки и другие большие кварталы, где удобно строить, где нет проблем с коммуникациями и объемом коммунальных ресурсов. Часть жителей отселят в уже построенные дома, которые сегодня пустуют в Москве и Московской области. Это делается достаточно легко: можно взять пятиэтажку рядом с Останкино и переселить ее жильцов в Свиблово, в пределах того же административного округа. Тем более что российские законы сейчас корректируются таким образом, чтобы облегчить процесс выселения. Застройщики просят приравнять хрущевки к аварийному жилью, чтобы упростить процедуру сноса. По сути, это акция по отмену собственности граждан.
  5. В новых домах только 30% квартир займут жители хрущевок, а остальная часть пойдет под бизнес-проекты девелоперов. Население Москвы может увеличиться на 4,5–5,5 миллиона человек — люди поедут в столицу из других регионов, и город, который уже сегодня не справляется с такой нагрузкой, будет окончательно переуплотнен. Особо серьезные проблемы возникнут с достатком рабочих мест у жителей Москвы, не говоря уже о приезжающих ежедневных и сезонных мигрантах. Так что программа проводится не в интересах москвичей, а ради передела рынка столичной недвижимости.
  6. Строительный бизнес, который вносит существенную долю в бюджет Москвы, сейчас на боку: в 2016 году количество упавших строительных компаний было вдвое больше, чем в 2015 году. Застройщики будут отдавать городу свои пустующие дома по низким ценам с расчетом на то, что на новых участках они смогут позволить себе высокие коммерческие расценки. Это будет закрытый процесс, все будет решаться в Фонде реновации, который сам выполняет функции и застройщика, и заказчика, что вообще-то нонсенс.
  7. Понятно, что бюджетных денег на программу не хватит — будут использованы ресурсы застройщиков (программа рассчитана на 20 лет, предполагаемый бюджет — несколько триллионов рублей. — А.Х.). Но даже у самых крупных строительных компаний, которые работают над этим проектом, свободных оборотных средств сегодня нет. Поэтому им остается только брать деньги у заемщиков — будущих собственников этих квартир. А отсюда один шаг до схемы с так называемыми «обманутыми дольщиками».
  8. Возможны разные ситуации: например, выселяемый человек не сможет получить такую же «двушку» на 34 кв.м, поскольку в новых домах таких квартир нет, а получит «двушку» на 60 кв.м с предложением доплатить разницу (вполне возможно, что по рыночной цене), или же квартиру где-нибудь в Новой Москве (Сергей Собянин уже поручил подготовить ипотечную программу для жителей сносимых хрущевок. — А.Х.). Оспорить такое решение будет невозможно — вам сделают всего одно предложение, которое вы обязаны будете принять. А есть же еще съемщики, договор с которыми будет просто разорван в силу государственной нужды.
  9. В результате приватизации в России появился так называемый дом-конгломерат, или дом несистемного типа. Это причудливая и уродливая форма жилья, которая не имеет аналогов в мире. Первая отличительная черта такого дома — смешанная форма собственности: в нем живут коммерческие наниматели, социальные наниматели, собственники квартир, а нежилые помещения на первых этажах арендует бизнес. Смешанный состав ведет к сильной социальной неоднородности жильцов, которая мешает им управлять своим имуществом.
  10. Во-вторых, такой дом стоит на государственной или муниципальной земле, то есть разорвана связь между домом и территорией. Это позволяет различным посредникам вроде органов государственной или муниципальной власти, управляющих организаций и прочих активно вмешиваться в дела совладельцев, навязывая им свои условия. Законодательство не определяет дом как единый объект управления, Жилищный кодекс говорит только о собственнике отдельной квартиры, социальном нанимателе квартиры, собственнике нежилых помещений. В результате за последние 26 лет юридические лица из жильцов (в форме ТСЖ, ТСН, ЖК, ЖСК) созданы только в 5–6% всех многоквартирных домов.
  11. Это говорит о том, что люди не в состоянии объединиться для управления своим домом, а после переселения в 25–30-этажный дом будет еще хуже. Дом не управляется, у него нет хозяина — поэтому туда, как в черную дыру, уходят деньги жильцов. Отсюда, например, проблемы с постоянно растущими тарифами ЖКХ и расходами на содержание дома. Управляющие организации — это бизнес, они приходят на объекты для получения прибыли, нередко используя для этого приписки, вымышленные работы, незаконные проводки и проч. У собственников обратная задача — минимизировать свои расходы. Но контролировать этот процесс они не могут: растиражированные общественные контролеры в сфере ЖКХ и общественные советы многоквартирных домов в этих вопросах малоэффективны.
  12. В других странах подобного несистемного жилья нет. Там есть многоквартирные кондоминиумы, в которых владельцы квартир на обязательном основании занимаются содержанием и управлением своим домом. Есть муниципальные арендные дома, прообразом которых были советские дома — их строило и содержало государство. И есть построенные на средства физического или юридического лица частные доходные дома, квартиры в которых сдаются в коммерческую аренду. Такие дома были распространены в царской России.
  13. Перед тем как открывать программу реновации, нужно было ответить на один важный вопрос: кому принадлежит земля и общее имущество в сносимых домах? Проанализировав существующее законодательство (закон «О приватизации государственного и муниципального имущества», Жилищный кодекс и другие нормативные документы), я пришел к выводу, что многоквартирный дом как объект капитального строительства и общедомовое имущество в России принадлежат федеральной или муниципальной власти. Тогда возникает вопрос: на каком основании за содержание домов с жильцов взыскивается плата за общее имущество?
  14. Либо оплачивать все счета должно государство, либо имущество должно быть оформлено на граждан, которые имеют в собственности квартиры в этом доме. В этом случае жильцы могли бы, например, сдавать нежилые помещения бизнесу и на эти деньги самостоятельно оплачивать капремонт и коммунальные расходы. Но если земельный участок, который является общим имуществом, принадлежит людям, то тогда сносить дом государство просто не имеет права. Получается, что вся нынешняя ситуация — это следствие того, что мы не являемся реальными собственниками наших многоквартирных домов.
Петр Саруханов / «Новая»

P.S.

Те тезисы инженера Самошина, которые относятся к программе реновации Москвы, опираются на ряд публичных заявлений, а также на версию законопроекта, которую Госдума готовится рассмотреть в первом чтении. В закон, скорее всего, будут внесены существенные правки, кроме того, многие его положения будут работать только в сочетании с другими нормативными актами федерального и городского уровня. «Новая газета» будет пристально следить за развитием событий и обращаться за информацией к тем, кто непосредственно будет дорабатывать законодательную базу и реализовывать программу на практике.

Друзья!

Если вы тоже считаете, что журналистика должна быть независимой, честной и смелой, станьте соучастником «Новой газеты».

«Новая газета» — одно из немногих СМИ России, которое не боится публиковать расследования о коррупции чиновников и силовиков, репортажи из горячих точек и другие важные и, порой, опасные тексты. Четыре журналиста «Новой газеты» были убиты за свою профессиональную деятельность.

Мы хотим, чтобы нашу судьбу решали только вы, читатели «Новой газеты». Мы хотим работать только на вас и зависеть только от вас.
Вы можете просто закрыть это окно и вернуться к чтению статьи. А можете — поддержать газету небольшим пожертвованием, чтобы мы и дальше могли писать о том, о чем другие боятся и подумать. Выбор за вами!
Стать соучастником
Рейтинг@Mail.ru

К сожалению, браузер, которым вы пользуйтесь, устарел и не позволяет корректно отображать сайт. Пожалуйста, установите любой из современных браузеров, например:

Google ChromeFirefoxOpera