Сюжеты

Обманутые дольщики. И законодатели

Попытка заменить рыночные принципы очередным государственным фондом может привести к остановке нового строительства

Этот материал вышел в № 70 от 3 июля 2017
ЧитатьЧитать номер
Общество

5

После того, как в майские праздники обманутые дольщики по всей стране вышли на митинги, стало понятно, что они могут сильно осложнить политическую жизнь в предвыборный год. Свою готовность выступить их защитниками выразили и Навальный, и КПРФ. И государство теперь как будто спешит обогнать оппозицию: Госдума в первом чтении приняла законопроект с правками к 214 Федеральному закону. Формально их принятие оправдывается интересами обманутых дольщиков. Однако уже обманутым закон не даст ничего, несмотря на обещания президента. Да и вообще складывается впечатление, что у авторов законопроекта совсем иные интересы.

Фото: Антон Ваганов / ТАСС

Спикер Госдумы Вячеслав Володин заявил, что обманутые дольщики вложили в страхование строительства жилья 18 млрд рублей, но не получили ни квартир, ни денежных компенсаций от страховых компаний. «Нет ни одного страхового случая. Можно поинтересоваться, куда деньги ушли, собранные с населения? Эти 18 миллиардов!» — негодовал спикер.

Читайте закон

Ответ в Госдуме не прозвучал, хотя еще в ходе предварительных парламентских слушаний по законопроекту на аналогичное негодование представителей Минстроя директор департамента страхового рынка Центрального банка Российской Федерации Игорь Жук заявил, что ЦБ неизвестно о случаях отказа дольщикам в выплатах при наступлении страховых случаев.

Обязательное страхование гражданской ответственности застройщиков введено лишь 1 января 2014 года. Это значит, что застройщики, начавшие свои проекты до этой даты, ничего не страховали, а, следовательно, и интересы дольщиков остались незащищенными.

По закону страховщики могут начать выплаты лишь после признания застройщика банкротом, что занимает время, Примечательно, что, когда страховщики просили упростить процедуры и сократить сроки в интересах дольщиков, их не услышали, а когда Минстрой попросил для себя — ему пошли навстречу.

Учитывая, что с введения обязательного страхования ответственности застройщиков прошло всего два с половиной года, то не так уж много начатых за этот период проектов долевого строительства успели обанкротиться. А по тем единичным проектам, которые прошли через суд и банкротство, страховые компании сейчас как раз готовятся к выплатам. Собранные страховыми компаниями 18 млрд рублей действительно пойдут на выплаты пострадавшим здесь дольщикам, как раз, чтобы они не стали обманутыми.

Что же до спикера и депутатов Госдумы, а также обманутых дольщиков, чьи дома начали строиться до того, как государство решило обязать застройщиков гарантировать свою ответственность, то они стали жертвой незнания законодательства и недобросовестной пропаганды, развернутой в СМИ накануне обсуждения законопроекта.

Кстати, когда, защищая законопроект и компенсационный фонд, апеллируют к уже обманутым дольщикам — их снова обманывают. Авторы законопроекта уже четко дали понять — фонд не для них.

Отсутствие массовых выплат по застрахованным за это время объектам объясняется еще и тем, что число банкротств на рынке долевого строительства сократилось в разы, чему в значительной степени способствовала выстроенная система проверки и контроля застройщиков.

Эта система позволяет отсечь и недобросовестных, и несостоятельных застройщиков еще на стадии обсуждения проекта, оценивая который страховые компании принимают во внимание не только финансовые показатели строительных фирм, но и их репутацию, а также неофициальную информацию рынка, которая часто может рассказать больше, чем любой аудиторский отчет.

Примечательно, что по замыслу разработчиков нового законопроекта, защищаться будут только средства физических лиц. Участниками долевого строительства являются и юридические лица. Это также муниципалитеты, которые выполняют свои социальные обязательства, например, инвестируют средства в строительство квартир для детдомовцев, многодетных семей и т.д.

Их средства новый государственный фонд страховать не собирается.

Сам себе регулятор

Отметим, что предложения Минстроя вообще не проходили оценку регулирующего воздействия на рынок, а потому говорить об их последствиях просто невозможно. В законопроекте реализуется любимый министром принцип ручного управления. По оценке общественных организаций, для реализации предложений Минстроя потребуется около 10 подзаконных актов, которые дают раздолье бюрократическому произволу.

Многочисленные замечания о коррупциогенности законопроекта Минстрой просто проигнорировал, хотя разработчики не смогли ответить на вопрос даже о том, как будет оплачиваться работа сотрудников фонда. А их потребуется много, так как оценка риска нескольких тысяч застройщиков потребует усилий множества профессионалов, которых у фонда, кстати, нет.

Эксперты отмечают, что предложения Минстроя не улучшают ситуацию на рынке, а значительно ухудшают ее, делая жилье для большинства граждан недоступным.

Во-первых, методика выплат компенсаций еще не определена. Нет ответа на вопрос, как дольщики должны будут получать свои деньги из фонда в случае банкротства застройщиков. Будет ли фонд выплачивать им деньги или достраивать для них жилье. Во-вторых, не ясен и размер самого компенсационного фонда. Страховщиков упрекнули в том, что они собрали 18 млрд рублей, объем компенсационного фонда предварительно оценивается в ту же сумму. Вот только застрахованные риски при условии 1% отчислений от цены договора на участие в долевом строительстве оцениваются уже в триллионы. На этом фоне миллиарды просто смешны, реально их хватит на достройку всего пяти-шести многоквартирных домов. Страховщики и банкиры ведут тщательный отбор застройщиков, контролируют их, перестраховывают свои риски. Как будет подстраховывать себя государственный фонд, не имея системы отсева мошенников? И кто будет платить дольщикам, когда после первых двух-трех банкротств застройщиков, у него кончатся деньги? Финансовое сообщество готово поделиться существующими наработками в фильтрации застройщиков с государством и взять на себя функцию отбора строительных компаний на местах, не допустив возврата на рынок мошеннических схем. Но их опыт почему-то не востребован. Между тем, государственному фонду, даже если он захочет создать такую систему, потребуется на это несколько лет обучения специалистов, приобретения опыта, разработки методик. А все это время рынок будет зависеть от доброй воли чиновников и их права и возможности трактовать правительственные инструкции и установки, присваивая себе таким образом функции мегарегулятора.

До сих пор под подобное определение в стране подходил лишь Центробанк, создающий правила игры для финансовых организаций. Кажется, Минстрой хочет попробовать себя в такой роли по отношению к строительным компаниям. Вот только из принятого законопроекта неясно даже, как будет осуществляться отбор застройщиков для участия в работе компенсационного фонда.

Допускается изменение правил участия в фонде уже по ходу реализации проектов, что лишает застройщиков какой-либо стабильности на рынке.

По сути, планируется к построению механизм, который позволит как произвольно допускать (по так и непонятной цене), так и лишать застройщиков доступа к долевому финансированию, с волюнтаристским подходом к осуществлению банкротств застройщиков.

Все это может привести к ограничению доступа застройщиков к средствам граждан, что, несомненно, позволит заработать банковским организациям на предоставлении кредитов, но из-за увеличения стоимости финансирования неминуемо приведет к росту цен на жилье и уменьшению его доступности.

Фактически изменения в Федеральный закон 214-ФЗ находятся далеко за пределами дискуссии о роли финансовых институтов в долевом строительстве и также далеко от реальных интересов дольщиков. По сути, обсуждается идея создания монопольного мегарегулятора на рынке строительства аккумулирующего взносы застройщиков с неясной пока эффективностью и экономическими последствиями.

Основываясь лишь на самими же запущенном мифе о невыплаченных 18 миллиардах, чиновники подобный подход отрицают. А в результате декларируемая цель планируемых изменений в законодательство (защита дольщиков) если и будет достигнута, то еще очень нескоро. Скорее закроется целый сегмент Российской экономики — исчезнет само долевое строительство.

Валентин Писарев

Рейтинг@Mail.ru

К сожалению, браузер, которым вы пользуйтесь, устарел и не позволяет корректно отображать сайт. Пожалуйста, установите любой из современных браузеров, например:

Google ChromeFirefoxOpera