После статьи о подозрительной застройке в Ладожских шхерах мы получили письмо из Управления Росреестра Карелии. Глава ведомства Анна Кондратьева утверждала, что за возможные земельные нарушения Росреестр ответственности не несет, так как по закону не обязан проверять данные кадастровых инженеров.
«Новая» решила выяснить, кто в таком случае отвечает за проверку сведений и какие последствия имеет «кадастровая безнаказанность». Внесение сведений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) осуществляется в декларативном порядке. Росреестр всецело доверяет «показаниям» коммерческих структур — кадастровых инженеров.
Собственник, построивший на участке дом или решивший «откорректировать» границы участка, нанимает кадастрового инженера, который официально совмещает функции доверенного лица заказчика и независимого контролера. Например, если заказчик хочет получить в собственность береговую полосу (что запрещено Земельным кодексом), он может очень попросить своего кадастрового инженера отмежевать ее так, чтобы по документам она не выглядела береговой полосой. Например, в Рощино на Островной улице инженер по просьбе заказчика продлил берег под воду. Подводный участок шириной 20 метров стал сухопутной береговой полосой, а настоящая береговая полоса таким образом превратилась в участок, подлежащий приватизации.
Налицо предусмотренный законом конфликт интересов. Человек не может одновременно желать заработать деньги и пытаться себе в этом помешать. Тем более что до последнего времени не только Росреестр, но и кадастровые инженеры ответственности за свои ошибки не несли.
Вот лишь несколько примеров. В 2014 году группа рейдеров в Токсово, чтобы захватить участок в береговой полосе Чайного озера, решила к подложным документам добавить хоть один настоящий — акт о присвоении участку почтового адреса. Тогдашнему главе администрации Токсово Вадиму Кузнецову принесли кадастровый паспорт на якобы стоящий по адресу ул. Чайное Озеро, 17а капитальный дом. Роль дома исполняла бытовка. Однако инженер Кадастровой палаты Всеволожского района В. Садикова без проблем выдала паспорт дома за своей подписью. К счастью, экс-глава Токсово отказался согласовывать несуществующий дом.
Но куда чаще администрации «забывают» проверить показания кадастровиков. По соседству с уже приведенной выше рощинской историей, тоже на Островной, дачник Петр Кожевников решил приватизировать берег перед своим участком. Инженер занес в межевое дело техпаспорт на чужой жилой дом, якобы принадлежащий соискателю участка.
Дело обставили так, словно Кожевников оформлял в собственность берег, ранее находившийся у него в пользовании. Согласно Земельному кодексу, владелец объекта недвижимости имеет исключительное право приватизации земельного участка, на котором он находится (если участок по закону подлежит приватизации). То есть — без торгов и по льготной цене. В итоге восемь соток вплотную к воде были переданы в собственность за 300 тысяч рублей. Учитывая рыночную стоимость такой земли, а также противозаконность сделки, государство теряло деньги и получало социальную напряженность.
Рощинской активистке движения «Против захвата озер» Наталье Павловой потребовался год переписки с прокуратурой, чтобы заставить ее вернуть берег через суд. В итоге глава администрации Выборгского района Константин Патраев, подписавший неправомерное постановление, назвал произошедшее «технической ошибкой».
Аналогичное оформление береговых участков произошло на Нахимовском озере между поселками Цвелодубово и Овсяное. Несколько старых хижин, должным образом оформленных в конце 2000-х годов, через несколько лет породили протяженный т. н. прокурорский берег из десятка огромных участков ИЖС.
Когда в июле этого года наш корреспондент увидел длинную линию потемкинских сарайчиков в Ладожских шхерах, то единственное разумное объяснение для них давала лишь статья 39.20 Земельного кодекса (исключительное право приватизации участка собственником здания).
В проливе напротив западной части островов Кухка и Паяринсаари, на берегу, меньше чем за год появилось два десятка времянок. Мы заглянули внутрь — это были пустые коробки.
Помещения — крошечные, прихожих нет, отверстий под печную трубу нет, между положенными в один слой досками стен зияли щели. Как сараи для хранения садового инвентаря подойдет, но для жизни вряд ли. А снаружи они были оформлены как солидные постройки.
Домики построены на арендованных участках сельхозназначения, что позволяет предположить следующую схему. Приглашается сговорчивый кадастровый инженер зарегистрировать сарайчики как объекты недвижимости. Росреестр неправомочен проверять его данные. «До 31.12.2016 основанием для регистрации права собственности на созданный объект недвижимости, для которого не требуется разрешение на строительство, являлись декларация и правоустанавливающий документ на земельный участок», — сообщили в управлении. Декларация заполнялась гражданином собственноручно, и теоретически он вообще мог обойтись без кадастрового инженера. После вступления в силу ФЗ «О государственной регистрации недвижимости (01.01.2017) без профессионала уже не обойтись, потому что, помимо декларации, в Росреестр для регистрации необходимо представить технический план. «Действующее законодательство предусматривает гражданскую, а также административную и уголовную ответственность за внесение кадастровым инженером заведомо ложных сведений в технический план», — напоминает Анна Кондратьева.
Кстати, про ответственность. В 2013 году на сайте прокуратуры Ленинградской области появилась информация о том, что сотрудник Выборгского БТИ изготовил некоему гражданину ложный документ о наличии на участке капитального дома. На основании чего правообладатель незаконно оформил в собственность участок в поселке Чулково Селезневского МО. Материалы проверки были направлены в следственные органы, но никакой новой информации на сайте не появилось: видимо, в возбуждении дела было отказано.
Единственная форма проверки документов, которую осуществляет Росреестр, — это правовая экспертиза. Но она сводится к уточнению соответствия постройки и вида разрешенного использования участка. «Управление не наделено полномочиями выезда на местность, — утверждают в ведомстве. — Поэтому недопустимо возлагать на Росреестр ответственность за недостоверные сведения в технических планах или декларациях».
Так как участки сельхозназначения по закону не исключают капитальных строений, то теоретически ничто не мешает инженеру занести в техплан сарайчики как капитальные дома, а Росреестру — зарегистрировать их в собственность владельца. Следом можно обращаться в районную администрацию с заявлением о заключении договора приватизации участка «в целях эксплуатации жилого дома». Поскольку торгов в этом случае не проводится, то выкупная цена определяется администрацией в соответствии с утвержденной в регионе методикой. Формула вычисления весьма сложна, но итог прост как пять копеек: лоты всегда выкупаются по цене в несколько раз ниже рыночной.
При существующем порядке регистрации недвижимости создается серьезный риск финансовых потерь для государства. Гипотетическая ответственность кадастровых инженеров никого не пугает: ожидаемые выгоды участников гешефта в несколько раз превосходят возможные риски.
Содержание выписки из ЕГРН, которое становится основанием для запуска процедуры, по умолчанию не подвергается сомнению. Притом что сам орган, ее выдавший, не несет ответственности за ее правдивость.
Росреестр утверждает, что устраивает надзорные проверки по заявлениям граждан. Однако по заявлениям о берегозахватах в Рощино и Токсово ленинградский Росреестр сначала переносил проверки на следующий год (!), а потом и вовсе забывал о них. Впрочем, возможно, карельский Росреестр окажется расторопнее. Мы послали ведомству координаты пяти точек спорных застроек в лахденпохских шхерах и ждем ответа.
ВСЕ МАТЕРИАЛЫ ПЕТЕРБУРГСКОЙ РЕДАКЦИИ ДОСТУПНЫ ПО ССЫЛКЕ
