Рынок жилья в России в последние годы демонстрирует неплохие показатели по объему строительства, девелоперы фиксируют отличные результаты продаж, рынок ипотеки бьет исторические рекорды. Но есть одна проблема. Строительная отрасль разучилась жить без государственной поддержки — и всех все устраивает.
Льготное цементирование
Программа «льготной ипотеки» была запущена весной 2020 года как временная мера поддержки отрасли в ожидании экономического спада, вызванного ковидными карантинами.
Это не первый опыт поддержки спроса на жилье со стороны государства. Предыдущий предпринимался в начале 2015 года и не очень запомнился участникам рынка. Тогда решение о субсидировании ипотечной ставки принималось после серьезного падения продаж и лишь затормозило этот процесс. Льготная программа по ставке 12% проработала недолго (до конца 2016 года) и была отменена. Рыночные условия к тому моменту приблизились к данной отметке. Шока от отмены льгот не случилось, а программа свою основную роль выполнила — удержала рынок от более глубокого падения.
В 2020 году решение о субсидировании ставок принималось не после падения продаж, а на опережение. И это выглядит логичным: рынку было важно сохранить доверие покупателей. Это самый зыбкий фактор в период перемен. Спада не произошло, льготные ставки не только удержали рынок от падения, но и привели к быстрому росту продаж. Ставка в 6,5% манила потребителей.
Проблема оказалась в другом: половина страны сидит на карантине, логистика нарушена, себестоимость растет, а девелоперам надо наращивать объемы строительства.
Пройти этот квест далось немногим. Не можешь строить больше — продавай дороже. С этого момента все пошло не по плану.
Но видимая динамика и внешние атрибуты ажиотажного рынка (количество кредитов, объем продаж, рост цен) создают иллюзию того, что льготная ипотека — драйвер развития рынка жилья.
Сейчас — по прошествии трех с половиной лет — можно оценить масштабы данного «развития». Цены на локальных рынках выросли в полтора-два раза и более. Задолженность по ипотеке — в два раза, а под залог ДДУ (договора долевого участия) — в два с половиной раза. Объем текущего строительства (в отличие от ввода жилья, это более объективный индикатор состояния отрасли) вырос лишь на 14%. Динамика предложения в отдельных городах очень контрастная, но в целом отрасль на щедрых ипотечных стимулах не смогла в достаточной мере нарастить предложение.
Еще одна очевидная проблема — в сложившейся повестке поддержка рынка жилья трактуется очень узко. Почти все усилия были направлены на рынок многоквартирного жилья. Этот сектор развит и функционирует лишь в крупных городах. Более трети российского рынка жилья (35%) формируют Москва, Санкт-Петербург и прилегающие области. На трех локальных рынках большой страны строится 42% всех новостроек. Жителям этих регионов было выдано около 36% кредитов под залог ДДУ с момента запуска льготной ипотеки. Ранее территориальные диспропорции формировались по естественным причинам, а сейчас цементируются программами льготной ипотеки.
Еще один парадокс: уровень цен в Московской и Ленинградской областях сопоставим со многими региональными центрами.
Но лимиты по льготной ипотеке отличаются в два раза — 12 млн для столичных рынков и шесть — для регионов. Дискриминация региональных рынков и поддержка рынка микроквартир в пригородах столиц. Средняя площадь строящейся квартиры в Ленинградской области — 40 кв. м, а в Московской — 46 кв. м. И все это на базе льготных программ. Таким образом, и с качественными стимулами у субсидируемой ипотеки не все хорошо.
Фото: Виктор Коротаев / Коммерсантъ
Никогда не поздно
Ипотека в России давно перестала быть финансовым инструментом: еще до массового распространения льготных программ она перешла из экономической плоскости в политическую. Жилищное кредитование стало одним из важнейших инструментов социальной политики. Теперь уже недостаточно следить за ключевой ставкой, доходами населения и уровнем цен на жилье. Движение рынка во многом определяется политическими решениями.
Но вмешательство правительства в сложную и многогранную систему рынка жилья требует тонких настроек, основанных на движении снизу вверх (локальный рынок жилья → проблематика → инструменты решения). А у нас шаблонные решения идут сверху вниз.
В условиях, когда льготная ипотека играет роль краткосрочной поддерживающей меры, это обоснованно. Но когда субсидии становятся условием функционирования всего сектора, такая модель не работает.
К концу 2023 года мы подошли в таком состоянии, когда покупатели уже не могут получить достаточных выгод от льготных программ — цены слишком высокие. Но и власти оказались не готовы к давно назревшей балансировке ипотечных стимулов. Потенциальная проблема — огромные кредиты девелоперов, которые за три с половиной года разучились работать в рыночных условиях. Принципиальное отличие текущего этапа рынка от предыдущих не только в высокой роли льготных программ. Сегодня более 90% проектов строится с использованием эскроу-счетов. Проектное финансирование для девелоперов очень сильно снизило чувствительность к риску. В прошедшем 2022 году на фоне заметного падения продаж девелоперы нарастили объем инвестиций в новые проекты. Банки с удовольствием разделили их риски, профинансировав эти объекты. А все потому, что участники рынка верят в привилегированное положение отрасли и в длительный характер ипотечных стимулов. Никогда ранее инвестиции в стройку не росли в условиях снижения активности. Повышенный спрос на квартиры уже в 2023 году лишь укрепил девелоперский оптимизм.
Фото: Евгений Разумный / Коммерсантъ
Но рыночную логику можно обмануть на коротком отрезке времени, а на длинном — выученные алгоритмы прошлого могут сыграть злую шутку. К концу 2023 года сформировалась патовая ситуация, когда правительство уже не может отменить льготную ипотеку. И дело не в покупателях. Пострадают банки, которые оказалась даже большими оптимистами, чем девелоперы. Продолжать стимулировать сектор новостроек в прежних объемах опасно: темпы роста цен все еще опережают рост предложения и контрастируют с возможностями покупателей. Кроме этого, после последнего повышения ключевой ставки уже нельзя игнорировать поляризованные условия развития для вторичного рынка и дорогое проектное финансирование.
Логичным выглядит решение по медленной и последовательной корректировке льготных программ не только с учетом адресности, но и принимая во внимание локальные рыночные условия и территориальные дисбалансы. Эти неизбежные решения не понравятся крупному бизнесу, но сохранят долгосрочную устойчивость отрасли и смогут сделать государственную поддержку более справедливой.
Но пока (осенью 2023 года) девелоперский инфантилизм достиг своего пика. Текущий срок окончания «льготной ипотеки» — середина 2024 года, но большинство профессиональных участников рынка уверены: субсидии в том или ином виде сохранятся. Бизнес продолжает активно запускать новые проекты со сроками реализации два-три года. Правительству так или иначе придется нянчиться с рынком, который они приручили три с половиной года назад. Но пора уже переходить к воспитательным мерам, несмотря на мнение, что «после трех уже поздно». Теперь этот процесс будет долгим и непростым — впереди капризы, причуды и истерики избалованного ребенка.
Михаил ХОРЬКОВ, руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов
P.S.
К началу ноября 2023-го в информационную повестку вернулось обсуждение о необходимости отмены льготной ипотеки. В самой дискуссии нет ничего нового — рынок этот торг проходил не раз. Но участники рынка должны обратить внимание на то, в каком ключе выносится на обсуждение данная тема. Ранее рассуждали об эффектах льготных программ, о выигравших и проигравших. Теперь — о «непосильной ноше» для бюджета. И это совершенно иная постановка вопроса, которая может означать смену приоритетов. Но логика развития событий подсказывает, что «льготная ипотека» никуда не денется из арсенала правительства, а станет «адресной привилегией», но число адресатов будет увеличиваться. К Дальнему Востоку уже добавилась арктическая зона, к IT — работники космической отрасли. На очереди ОПК и другие важные направления.
