КомментарийОбщество

Как спасти дом от сноса

Пошаговая законная инструкция с комментариями градозащитницы Александры Андреевой

Фото: РИА Новости

На днях мэрия опубликовала постановление, устанавливающее порядок волеизъявления собственников жилья, относительно включения их домов в программу «реновации», а фактически — в программу сноса пятиэтажек. По горячим следам в Сахаровском центре состоялся семинар для москвичей, чьи дома попали в предварительные списки (см. карту).

На основе прозвучавших там рекомендаций «Новая газета» составила инструкцию: «Как защитить свой дом» — и предложила прокомментировать отдельные ее пункты градозащитнику и активисту Александре Андреевой.

Как голосовать? Плюсы, минусы, подводные камни

Постановление правительства Москвы «Об учете мнения населения по проекту реновации жилищного фонда в городе Москве» (N 245-ПП от 2 мая 2017 года — желающие могут самостоятельно изучить текст) дает гражданину выбор: как именно он хочет проголосовать. Варианты такие: через городской сайт «Активный гражданин», в МФЦ, или самостоятельно, посредствам созыва Общего собрания собственников (ОСС) многоквартирного дома.

Активисты рекомендуют голосовать общим собранием собственников. Во-первых, так проще контролировать подсчет голосов, во-вторых, решение ОСС по закону имеет перед любым другим видом голосование абсолютное преимущество и ОТМЕНЯЕТ любые результаты голосования — и на «Активном гражданине», и через МФЦ.

почему голосовать лучше общим собранием собственников

Александра Андреева: «По действующему Жилищному кодексу, общее собрание собственников остается единственным легитимным способом принятия решения относительно судьбы дома и общедолевой собственности. Никакого закона о реновации пока не принято, и, судя по всему, не будет принято до 15 июня. Действующее законодательство ничего не знает ни об «Активном гражданине», ни об опросе в МФЦ, а стало быть, разумной альтернативы общему собранию нет».

Вся процедура ООС делится на три части: подготовка собрания (получение выписки из реестра, рассылка уведомлений), собственно голосование (очное и заочное), подсчет голосов и отправка протоколов в Префектуру. Все эти этапы чреваты определенными сложностями и подводными камнями, о которых хорошо бы знать заранее. Так что разобрать их стоит по отдельности и по порядку.

«Здесь у меня появилась кошка и кончилось детство»

Фотоистории жителей обреченных малоэтажек

Реестр собственников

Голосовать на собрании по закону могут только СОБСТВЕННИКИ жилья. Ни члены их семей, ни тем более арендаторы, отдать свой голос вместо самого владельца помещения не могут.

почему нужно искать именно владельцев жилья

Александра Андреева:«Чисто теоретически можно оформить доверенность, если владельца помещения не будет в городе, но связываться с этим не имеет смысла, потому что на практике 100%-ного кворума не бывает. Чтобы решение было принято, необходимо собрать всего лишь более 50% голосов».

Важно, что стать инициатором общего собрания может ЛЮБОЙ собственник, даже «ипотечник», более того, формально для его проведения достаточно воли хотя бы одного из жильцов, обладающих правом собственности. В принципе, по закону, всю процедуру можно осилить и в одиночку. Впрочем, скорее всего, для того чтобы успеть в срок вам понадобятся единомышленники. Работы будет немало.

Первый этап, который вам предстоит — это получение общего списка собственников с фамилиями, адресами и остальными необходимыми данными. Именно они и имеют право голосовать. Чтобы получить этот список, нужно обратиться в районную инженерную службу (ГУИС), либо заказать список по интернету, через сайт Росреестра.

почему доставать списки лучше через росреестр

Александра Андреева: «Я советую воспользоваться услугами Росреестра, поскольку в ГУИС данные могут быть старыми и не соответствовать реальности: кто-то умер, кто-то переехал. Обновляются они там раз в пять лет. Заказать на сайте ведомства соответствующую справку можно за 400 рублей. Если сайт не работает, то список из инженерной службы все-таки придется взять, но перед тем, как использовать его, придется данные списка обновить самостоятельно. То есть пройти по квартирам и удостовериться, что указанные в нем граждане по-прежнему проживают в своих квартирах».

Фото: ТАСС

Рассылка уведомлений

Список у вас. Начинается второй этап — рассылка уведомлений соседям. Делать это можно двумя способами: ИЛИ раздать уведомления лично под подпись, ИЛИ отправить их заказным письмом по почте. С вручением. В этом случае у вас на руках останутся почтовые «квиточки», подтверждающие отправку. Они вам могут понадобиться, если кто-то впоследствии захочет опротестовать результаты в суде под предлогом, что он не был поставлен в известность о предстоящем собрании. По нормативам «Почты России», бумага придет адресату в течение двух дней. По контрольному номеру, указанному в чеке, на сайте почты можно отследить судьбу каждого письма.

правильно так: сначала поквартирный обход, потом почта

Александра Андреева: «Я советую раздавать приглашения всем, кому можно, лично. Заодно и познакомитесь с теми из соседей, которых вы еще не знаете. Для этого нужно будет составить в свободной форме лист вручения уведомлений и обойти все квартиры. В листе должна быть шапка: «Лист вручения уведомлений об общем собрании собственников такого-то числа», фамилия, имя, отчество, номер квартиры, дата вручения и подпись». А уже оставшимся отправлять приглашения по почте».

Существенно важно, чтобы все уведомления были разосланы либо вручены собственникам за 10 дней до собрания.

За квартиры, в которых живут по договору соцнайма, голосует город, так что отдельное уведомление придется отправить во все тот же ГУИС района.

В самом уведомлении должны быть указаны: дата, время, повестка, вопросы, выносимые на голосование в той форме, в которой они будут представлены в бюллетенях для голосования. Подробности оформления уведомления можно найти в 44-48 статьях главах Жилищного кодекса РФ, описывающих процедуру.

Голосование

Общее собрание можно назначить хоть на улице, хоть в подъезде. По форме собрания бывают очные, очно-заочные, или заочные.

почему лучше очно-заочная форма голосования

Александра Андреева: «Я советую сразу обозначать собрание как очно-заочное. Это означает, что пришедшие 30-40 жильцов (а больше как правило и не бывает) смогут проголосовать в розданных им бюллетенях на месте — а по остальным начинается заочная часть. В течение заявленного заранее срока, например, недели, у активистов будет возможность пройти по оставшимся квартирам, и лично раздать бюллетени не сумевшим прийти на собрание жильцам. По окончании процедуры голоса должны быть собраны, подсчитаны и внесены в протокол».

Формулировку вопроса для голосования на общем собрании собственников дома лучше всего КОПИПАСТОМ взять из Указа 245-пп. Но и тут есть нюансы.

как формулировать вопрос для голосования

Александра Андреева: «Я советую сформулировать так: «Против включения дома в программу реновации», но до этого в бюллетени описать, что именно за реновация, что она подразумевает, поскольку многие до сих пор информированы плохо и об условиях переселения и по сути происходящего. Самые активные дома уже исключили из списков, а, значит, остались те, кто в целом не до конца знает, о чем идет речь».

ОЧЕНЬ ВАЖНО, чтобы протокол, куда вносятся результаты голосования, СТРОГО соответствовал приказу Минстроя «Об утверждении требований к оформлению протоколов общих собраний…» от 25.12.2015.

В самом бюллетене, помимо основного, должны быть указаны следующие пункты повестки: выбор председателя и членов счетной комиссии, секретаря, который будет заполнять протокол, место хранения материалов собрания (оригинала протокола и бюллетеней) и способ информирования собственников о результатах голосования.

Подсчет и отправка голосов: как лучше?

По окончании подсчета голосов и заполнении протокола, КОПИИ протокола (при желании их можно нотариально заверить), отправляются в Управляющую компанию и Префектуру. А оригинал протокола, как и сами бюллетени, отдаются на хранение одному из жильцов (его имя и адрес должны быть указаны в протоколе).

где хранить оригиналы бюллетеней

Александра Андреева: «По закону хранить их можно и в управе, но лучше оставить у себя, и ни в коем случае не отдавать никуда оригиналы».

Вся процедура занимает около месяца, важно что вам придется ее завершить, в лучшем случае до середины июня, пока голосование длится на порталах. Чтобы успеть в срок, начинать работу придется уже сейчас, лучше всего в течение праздников.

Дополнительно можно:

Взять документ об износе дома, брать его нужно в Управляющей компании (почти всегда это «Жилищнике»), но не общий, а расписанный по статьям с процентами по каждому пункту (а не общий процент) с подписью и печатью.
Оформить запрет на проведение сделок с недвижимостью без личного уведомления жильцов.
Оформить участок под и вокруг дома в собственность. (По закону он и так принадлежит жильцам, но практически нигде не оформлен, а, стало быть, находится в распоряжении города).

Но эти шаги не обязательны и не имеют отношения к процедуре голосования напрямую.

P.S.

P.S. Процедура и образцы документов хорошо описана в книге (главы про то как проводить собрание), ссылку на которую мы приводим тут.